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策略报告|投资策略专题

国泰君安城投宽庭保障房REIT投资价值分析证券研究报告

2024年09月12日

REITs产品书系列作者

肖峰分析师

导读：作为长三角企业首单、市场发行规模最大的保租房REITs，国泰君安SAC执业证书编号：S1110524040003

城投宽庭保租房REIT（508031.SH）以位于上海市杨浦区江湾社区和光华社xiaofeng@

区作为核心资产，运营表现稳健，市场关注度高。本产品营收稳定，盈利能

力较强且未来现金分派率或存在上升潜力。相关报告

1《投资策略：政策与大类资产配置周

国泰君安城投宽庭保租房REIT正式上市，战投认购比例高

观察-等待海内外政策共振启动》

国泰君安城投宽庭保租房REIT于2024年1月12日在上海证券交易所上市，2024-09-10

以上海市杨浦区江湾社区和光华社区为核心资产，总建筑面积为16.94万平

方米。投资者方面，国泰君安城投宽庭保租房REIT战略投资者认购比例高，2《投资策略：投资策略-波动率上行，

占比达76.39%，在同类型REITs中最高，原始权益人及其关联方配售比例处赛点2.0临近》2024-09-08

于平均水平。3《投资策略：周观REITs2024年9月

城市经济基本面优秀，中长期租赁租房缺口持续存在第1周-华夏大悦城商业REIT成立》

2024-09-07

上海市经济发展水平位于全国前列，2023年上海市GDP突破4.7万亿元，

同比增长5.0%，常住人口规模达2487万人，城镇化率89.3%，城镇常住居民

人均可支配收入8.95万元，远超全国水平。根据招募说明书，2020年重点

城市20-29岁租房群体占比超过50%，30岁及以上与20岁及以下租房人口

比重较2017年均有明显提升，租房年龄结构呈现多元化发展，新市民、青

年人的租赁需求旺盛。供给方面，截至2024年6月，上海市已累计建设筹

措保租房37.6万套（间），完成“十四五”规划新增总量的80%，上海市住

宅缺口或将持续存在，保障性租赁住房作为高性价比住房解决方案，对于购

房困难人群或将持续保持高吸引力。

运营状态趋于稳定，盈利长期具有成长性

国泰君安城投宽庭保租房REIT底层资产周边交通便利、区位优越、配套设施

完善，租金水平低于同地段可比项目市场均价，市场竞争力较强。江湾社区

和光华社区运营状态稳定，截止2024年6月30日，江湾社区租赁住房出租

率为89.49%，光华社区租赁住房出租率为91.84%，两个社区租赁住房合计出

租率为90.67%。受益于优质的区位以及相对低廉的租金，两处底层资产出租

率稳定，运营状况良好，可提供持续稳定的现金流收入。2024年上半年营业

收入迅速增长至0.88亿元，营收增长显著。同时，2024年上半年项目毛利

率为60%，底层资产盈利能力有望继续上升。

估值参数合理，，估值收益率高于可比REITs

受益于底层资产运营规模较大，国君城投宽庭REIT初始估值较高，增值率高

于中金厦门安居REIT。其中江湾社区项目估值19.69亿元，估值单价1.78万

元/平方米；光华社区项目估值10.84亿元，估值单价1.83万元/平方米，两

处底层资产估值单价显著高于目前已上市的保障房平均估值