广州房地产市场分析与展望.docx

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广州房地产市场分析与展望

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一2016年广州市房地产市场分析

（一）政策分析

2016年，政策环境整体上呈现“先松后紧”的趋势。2015年末，中央经济工作会议上强调要化解房地产库存，稳定房地产市场；2016年2月29日，广东省政府印发供给侧结构性改革方案，提出具体的“去库存”政策，并指出广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围。

政策的宽松基调促使房地产市场成交一路向好，量价快涨。在此形势下，稳定房地产市场的调控政策适时而至，先是一线城市收紧限购政策，随后全国各地多个城市对楼市政策进行调整，广州本地的房地产政策则整体稳中偏紧，以规范市场为主旋律，政府反复权衡后一直没有取消限购政策。

一方面，相比于以往的政府“强调控”，2016年行政主管部门更倾向于通过规范房地产行业促进房地产市场平稳健康发展；另一方面，金融调控手段继续发挥作用，房地产交易环节的契税、营业税等税收改革向减负方向发展。

1.房地产交易环节税收政策：“营改增”落地，契税减负

（1）“营改增”正式落地，税负不增反降

2016年3月24日，财政部与税务局公布全面推开营业税改征增值税的细则，其中在房地产方面，对于“北上广深”，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年及以上的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年及以上的普通住房对外销售的，免征增值税。5月1日，“营改增”正式实施。

自3月初传出即将实施“营改增”到政策真正落地，市场主体经历了三个阶段的变化：细则出台前，有买家担心税负增加而加紧入市；细则出台后，买家入市紧迫感舒缓；正式实施后，市场买卖双方心态转向稳定。实际上，税改后税收的计征不增反降，税负变化甚微，同时，只有购买不足2年及144平方米以上的住房涉及增值税的征收，因此，房地产交易环节营业税的征收平稳过渡至增值税，楼市经历短暂的恐慌后回归稳定。

（2）购买144平方米以上唯一住房契税减半

2016年2月，财政部、税务局、住建部联合发布通知，自2月22日调整房地产交易环节的契税及营业税，但对于广州，税费的调整仅限于购买家庭唯一住房且面积在144平方米以上的，契税由3%降为1.5%。

契税减半直接降低了购房成本，同时，面向144平方米以上的物业税收优惠有利于促进大户型的销售。然而，该户型段面向的买家多为改善型，一方面往往难以满足“唯一住房”的条件；另一方面多数买家经济实力较强，节省税费不是其重要关注点。而购买唯一住房的首次置业者极少选择大面积户型，因此，可以享受到该政策优惠的客户群体较窄，多为“一卖一买”的换房客。

2.限购限贷政策：广州坚守，多地重启

（1）广州继续执行限购政策

2016年2月29日，广东省政府印发供给侧结构性改革方案，提出具体的“去库存”政策，明确要求广州市应及时调整住房限购的行政区域范围。市场预期限购政策有望调整，导致市场急速升温。然而，4月15日，广州市政府发布的供给侧改革方案明确广州继续执行住房限购政策。据分析，这一方面是出于稳定房地产市场的考虑；另一方面，应该也是受了3月25日上海及深圳发布收紧楼市政策的启发。

（2）多地调整楼市政策

2016年3月25日，上海、深圳同时收紧楼市政策，开启了本年度第一轮政策调整潮；而在“十一”黄金周前后，全国进入政策的密集调整期，包括天津、合肥、杭州、苏州、南京、成都、武汉、厦门、济南、郑州、佛山等超过20个城市先后出台相关楼市新政。

从全国各地的政策调整来看，内容虽有异同，但核心均围绕着以下几个方面：一是限购，具体举措包括重启限购、提高非户籍买家购房门槛、暂停第三套房的销售等；二是限贷，具体举措包括提高贷款首付比例、收紧对二套房的认定等；三是加大土地尤其是住宅用地的供应力度；四是加强行业监管，查处违法违规行为。多地调整政策虽与广州没有直接关系，但政策风向趋严显然对市场预期有相当大的影响。

2014年，受市场成交低迷影响，多地按照中央分类调控的要求，调整限购政策，全国仅余五城坚守限购政策；2016年，多地房地产市场显现非理性增长，这是各城市重启限购、收紧政策的重要原因。值得称赞的是：一方面，以往“一刀切”的管理方式正逐渐退出，地方政府调节市场的自主性进一步增强；另一方面，主管部门顺应楼市的变化做出的政策引导十分及时和精准。尤其值得称道的是，广州的房地产调控政策长期保持稳定，不仅有利于调控形成长效机制，也有利于市场形成稳定预期。

3.货币政策：再次降准0.5%，本轮降息降准周期基本结束

2015年央行共相继降息降准五次，2016年3月1日，央行再次降低存款准备金率0.5个百分点。至此，自2014年末开始的本轮降