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澳门房地产及城市发展综观
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一澳门宏观经济概述
（一）结构单一的微型经济体
澳门经济属微型经济体，其特点在于高度市场主导、体系比较开放及自由。自20世纪80年代起，澳门经济发展方向由工业渐转服务业，经济保持稳步增长，1985～1992年，国民生产总值每年平均增长率为8.3%。1993年内地实施宏观调控，澳门经济开始逐步下滑，1997年更遇上金融风暴。1996～1999年，国民生产总值均出现负增长，1999年与1995年相比，国民生产总值下调了7.5%。
1999年回归后，澳门经济于短时间内恢复迅速增长，并于2002年正式开放赌权及发新赌牌。自赌权开放后，澳门经济进入高速增长期，各大型投资项目全面展开，2004年首家外资博彩公司专营之“金沙娱乐场”开幕，即时拉开了澳门博彩业百花齐放的序幕，随后每年均有大型娱乐项目落成，澳门博彩收益以惊人速度增长，并于2006年超越美国拉斯维加斯，成为全球赌收最高的博彩市场。其间，博彩收益及固定资本形成总额成为澳门经济的主要动力。虽经历2008年全球金融海啸，出现经济放缓及部分大型项目停工情况，由于各国爭相发行货币，在全球经济快速复苏时，澳门经济亦重拾动力，博彩收益更屡创新高，2011年赌收已是美国拉斯维加斯之6倍，2013年赌收更达3600亿澳门元，按年增长18.6%，创下历史新高。
然而，自2014年开始，澳门博彩业出现转折点。部分由于中央政府大力推行打贪反腐政策，澳门赌收自2014年下半年开始出现明显逆转，虽然2014年全年赌收仍然保持3500亿澳门元以上，但已出现自赌权开放以来赌收首次负增长，按年下跌2.6%；随后2015年更急转直下，按年重挫34.3%，本地生产总值则下跌20.3%；2016年赌收则回稳，按年微跌3.3%，首三季度本地生产总值则下跌5.4%，这亦充分显示澳门经济对博彩业的依赖程度。
澳门经济产业结构单一，过分依赖博彩业，博彩业占本地生产总值约6成（2014年占58.3%），占政府税收约8成。由于城市承载力有限，各口岸经常出现严重拥挤，甚至出现过关系统因超负荷而停顿，土地资源、城市交通配套、人力资源、行政效率明显未能应付高速的经济发展及规模扩张。
表1澳门过去11年经济指标变化
2005年
2016年
人口
484000
人口（2016年第三季度）
（+33.8%）647700
GDP（亿澳门元）
968
GDP（亿澳门元）（2015）
（+280.6%）3687
博彩收益（亿澳门元）
460
博彩收益（亿澳门元）
（+385.2%）2232
旅客数目（万）
1871
旅客数目（万）
（+65.4%）3095
失业率
4.0%
失业率（2016年11月）
1.9%
外地雇员
39411
外地雇员
（+350.7%）177638
收入中位数（澳门元/每月）
5773
收入中位数（2016年第三季度，澳门元/月）
（+159.8%）15000
资料来源：澳门统计暨普查局。
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表1澳门过去11年经济指标变化
图1澳门城市发展
自澳门赌权开放以来，投资主要来自私人范畴的大型娱乐项目，令固定资产投放总额成为澳门生产总值的第二大增长动力。在过去12年，合共有26个大型娱乐综合项目落成，投资总额约2600亿澳门元。预计未来3年内尚有两个娱乐项目于路氹城落成，分别为“美高梅路氹”项目及“上葡京”项目，估计投资总额达500亿澳门元。在众多投资项目推动下，澳门自回归后已经创造接近20万个就业机会，旅客升幅近3倍，赌收上升接近10倍。
（二）政府调控楼市措施
1.扶持措施
1995年，政府推出了“投资居留计划”，条件是投资澳门的物业或其他不动产，下限为澳门币400万元。然而市场反应很不理想，于是澳门特区政府又将投资条件下调至澳门币200万元。2000年，由于亚洲金融风暴，澳门楼市正处低潮，投资移民“入场费”再下调至澳门币100万元。该政策直至2007年4月宣布暂停。
1996年，澳门经济出现负增长，政府为刺激疲弱楼市及扶持居民置业，颁布“取得或融资租赁自住房屋贷款之补贴”制度，俗称“四厘利息补贴”，该制度于1999年底结束。其后，于2000年7月1日开始实行新二期的“四厘利息补贴”制度，该制度于2002年6月30日结束。2009年1月，澳门特区政府开始实行“自置居所贷款利息补贴制度”兼首期两成担保的“自置居所支援计划”。
2.调控措施
2011年4月，澳门特区政府于2011年4月20日宣布将推出特别印花税之建议，于2011年6月13日开始向一年内转售之住宅物业强制征收20%特别印花税，而于第二年出售，税率则为10%。同时，预售楼花售予本地人按揭上限调整为70%，预售楼花售予外地人按揭
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