共用部位设备设施管理课件.pptVIP

三、共用部位管四、供配电系统理与维护管理与维护九、物业共用部位、设施设备常用法规及规范

共用部位：是房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备：是指住宅小区或单幢住宅区，建设费用已分摊进入住房销售价格且属于购房人共有共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、公共照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车库车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

1、物业共用部位、设施设备管理与维修的意义与作用物业管理条例：物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业设施设备是物业业主的财产，良好的物业设施设备维护管理，能够使房屋及配套的设施设备最大程度的减少有形磨损和无形磨损，减少设施设备功能上的折旧，从而使房屋及设施设备达到保值的目的。同时，物业房屋及配套的设施设备性能的保持和提高，加上环境、公共秩序的维护，能促使业主物业的增值。

供配电：变压器、高低压配电柜、发电机组、公共照明及线路等；消防：消防控制中心、报警系统、喷淋系统、自动气体灭火系统、防排烟系统、消防水泵、消火栓等；空调：中央空调、局部空调、新风机组、盘管风机、冷却塔等；采暖：热水供暖、热风供暖、蒸汽供暖等；给排水：水泵、水箱水池、阀门管道、沉砂井、化粪池等；电梯：直升式电梯、扶梯、电动人行通道、杂物梯等；电信和智能化系统：停车场管理系统、对讲可视系统、周界报警系统、巡更系统、公共信息系统、信息网络系统、广播系统、室内报警系统等。

特征：需要管理与维修；维修费用大；维修技术要求精湛，需配备专业技术人员；需要有良好的使用环境；有故障的突发性，且需制定故障突发应急预案；部分设备需由具备专业资质的企业进行专业性维修、保养；维修工作需要技术资料支持；与对业主和使用人服务品质的提供密切相关。

１、物业设施设备管理中的计划管理２、物业设施设备管理中的档案管理３、物业设施设备管理的备品、配件、材料、工具管理

计划是某项工作或行动前预先拟定的具体内容、目的、方针、办法、标准、步骤、程序和过程等，物业设施设备管理计划是物业管理计划中的重要组成部分。物业设施设备管理计划，是用来指导、组织、实施、协调和控制物业管理服务过程的文件，是处理和预测物业设施设备管理过程中若干不确定因素的工具，还是控制物业管理服务成本、提高物业管理企业经济效益的有效手段。

物业共用部位、设施设备的备品、配件、材料及工具的科学、经济、良好管理是支撑物业设施设备管理维修的重要手段，一般要求应做到：计划管理、合理储备、节约开支、管理规范。

2、高压电气系统设备管理与维护3、低压电气系统设备管理与维护4、电力变压器的管理与维护5、建筑电气照明设备

建筑供配电系统总受电端（进户）电压等级一般有10KV、0.4KV，电压等级选择主要取决于其用电负荷大小。用电负荷较大的建筑一般总进线电压等级采用10KV等级，有的建筑内设有10KV高压开关站对电能进行分配，10KV出线回路至变压器高压端经降压为0.4KV低压，再经低压配电总柜及出线柜（380/220V）对动力、照明、安保、消防等用户供电，如例图所示。

在实际物业管理中，曾出现由于不按相关规程试验，出现过如物业区域故障设备短路，主保护不动作，导致上一级开关越级跳闸市网局部停电，物业公司将承担相应的经济赔偿责任。由于未及时作电缆检验，绝缘老化未及时发现维修，导致电缆爆炸；由于避雷器未作定期检验导致雷电击坏高压配电设备给公司带来重大损失。为保证高压电（力）气设备安全可靠运行，必须按电力工业部DL/T596-1996《电力设备预防性试验规程》对电力设备进行预防性试验，其主要包括内容：

①电气安全用具试验交流耐（千伏）泄漏流（毫安）序号名称等（千伏）6～10周期（分）附注441棒35～154220每年一次三倍5三倍相306～105523每年一次每年一次（20～44）8035（20～44）罩80535及以下三年一次2604004056～1020～35高笔每六个月一次51058≤967每六个月一次每六个月一次12手套椽胶低2.5≤2.5高15≤7.5靴66101.7～2.41.4～1.789核相器阻管每六个月一次每六个月一次10高105/0.5米5

2、高压电气系统设备管理与维护⑵、运行管理维护要求严格值班安全管理制度，建立24小时运行值班制度，交接班制度。按《电气安全作业规程》DL408-91相关规定24小时连续值班，做好巡视检查工作并做好记录。①总电压及分路电压，运行