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政策调控下的房地产市场及2012年楼市展望

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在经历了2010年的连续两轮房地产调控后，部分城市房价过快上涨的势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，继续有效遏制投资投机性购房，国务院于2011年1月26日出台了“新国八条”，进一步调控房地产市场。“新国八条”要求地方政府一季度公布年度新建住房价格控制目标、将二套房首付比例提至六成、将“限购令”推向全国等。北京市紧接着于2011年2月15日出台了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（简称“京十五条”）。在这一系列调控政策影响下，北京房市成交量迅速萎缩，到2011年底时房价出现明显松动和下滑，调控政策初现成效。

一北京版调控政策“京十五条”简评

“京十五条”一出台后就被很多人称为全国最严格落实“新国八条”的调控细则。下面对其政策要点做一些简要的评述。

（一）关于非京籍居民家庭的限购政策

“京十五条”明确规定，对于“持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房”、对“无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房”。这条政策针对非京籍居民，要求最少连续5年在北京纳税或缴纳社会保险，才可最多购一套房。“连续5年”是一个非常严格的概念，比如某人先在北京连续工作4年以后又转到外地去工作1年或者有一段时间处于失业状态，再回北京工作就又得重新开始计算年限。

这条政策是“京十五条”中最重要的一个要点。它实际上将外地人的投资性和投机性购房需求基本上全部限制住了，附带着将部分外地人的自住性需求也限制住了。据链家地产市场研究部统计，2010年北京二手房市场外地人购房为34%，而“京十五条”执行1个月后，北京二手房市场外地人购房占比仅为10.8%。据中原地产的数据分析，此项政策可能会减少房地产市场需求量的15%。

这条政策不仅有效限制了住房需求，打压了房价，而且还在一定程度上控制了外来人口的增长。因为部分外地人的投资性或投机性需求往往伴随的是北京常住人口的增长。

（二）关于加大保障性住房建设力度

“京十五条”强调要“通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套”。

这条政策是要增加住房确切地说是保障性住房的供给量。通过增加保障性住房的供给满足中低收入家庭的刚性住房需求，这是保障低收入家庭居住权利的重要举措。10万套的保障性住房供给量是2010年计划4.6万套的2.17倍。如果按照每套60平方米计算，10万套的供给面积大约相当于北京2010年住宅竣工量的40%，住宅销售量的50%。这个建设力度是相当大的。

居民住房需求大致有三个层次：第一是基本居住需求；第二是改善性居住需求；第三是投资投机性需求。政府加大保障性住房建设力度，不仅可以有效满足部分中低收入家庭的基本居住需求，而且对于商品房市场供需双方的心理预期都会产生一定的影响。从需求方来说，很多中低收入家庭从商品房市场转移出去，使得购房市场逐渐冷清，有利于商品房市场价格的下调。从供给方来说，保障性住房建设力度加大，也就意味着商品住房用地的供给相对减少，即未来的商品房供给会相对减少，这却不利于商品房市场价格的下调。这有可能是2011年上半年北京商品房市场价格仍然在高位徘徊的原因之一。

（三）关于实行差别化土地增值税预征率

“京十五条”规定，“对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率”。之后，北京市地方税务局与北京市住房和城乡建设委员会于2011年3月25日联合下发公告，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率，“按照预计增值率实行2%～5%的幅度预征率”。

这条政策意味着开发商定价越高、获利空间越大，则预征的税款就越多。此政策主要是对房地产开发商的定价决策产生影响，它增加了房地产开发商的税收成本，缩小了房地产开发商的利润空间，有利于遏制房地产开发商的提价冲动。

总的来看，“京十五条”一是更加严厉地打击了投资和投机性购房需求，也附带着减少了部分刚性自住需求，二是增加了保障性住房供应量，三是提高了房地产开发商的涨价成本。三管齐下，更加有利于房价下降，回归理性。

二政策调控下的房地产市场

（一）房地产开发投资增速下滑

房地产开发投资的增速变化反映了未来一个时期住房市场的供给变动，它与住房市场价格的变动具有一定的相关关系。从理论上来说，当住房需求不变时，房地产开发投资增速下滑，未来住房供给减少，房价将会上涨；反之，房地产开发投资增速加快，未来住房供给增加，房价将会下跌。但在实际情况中，