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ST泰禾内部控制情况分析

［提要］在过去的几年中，由于新冠肺炎疫情和持续收紧的宏观政策等因素的影响，我国房地产市场的活跃度逐步降低。然而，作为我国经济的重要支柱之一，房地产业发展状况对我国的经济有着深远的影响。本文选取深耕房地产业13年的ST泰禾（000732）为案例，研究其内部控制状况，并对其存在的重大缺陷提出改进建议。

一、ST泰禾基本情况

（一）企业简介。作为一家大型的民企，泰禾集团股份有限公司（简称“ST泰禾”，证券代码为000732）于1996年创立并专注于房地产业务。该公司主要由福建泰禾投资有限公司控制，并在2010年通过收购福建三农集团的方式顺利登陆深交所。除进行住宅地产和商业地产的开发以外，公司还同时在生物医药、酒店、金融、化工等其他领域进行多元化经营。自从泰禾集团首次公开募股后，其始终专注于高品质的商务房地产领域。自2013年开始，该公司便启动了全国家居产业发展计划，提出“扎根福建本土，深耕一线城市”的全国性发展战略，逐步扩大到主要的一线城市及其他重要城市的核心区域，并在一些关键的城市与相应的城市集群中进行了有针对性的投资，从而成功完成了从高级住宅地产单项开发模式至高级住宅地产和大规模综合型商业地产两条轨道发展的重大转型升级。当前，该公司已经升级为国家级的房地产开发商级别，并且具备了一定程度的品牌影响力。

（二）目标和战略。公司的布局战略是专注于在核心城市和城市群中进行选择性进入，以经济发达的地区为重点，将发展重心放在京津冀一体化区域、“一带一路”核心区、粤港澳大湾区、福州、厦门等高潜力地区，以契合国家区域发展战略并享受地区发展红利。在新的时局变化下，公司于2021年提出了全新的“小而美，小而精”的战略方向，积极推进全面复工复产，保证项目的交付和品质。为了推进“小而精、小而美”的战略，泰禾一直在对组织管理进行重构，要求公司的管控体系必须跟上，坚决实施两级管控和扁平化管理。

泰禾集团长期坚持“最重要的是对人类资本的投入”的原则，坚定地相信人力资源对于公司的成长至关重要。其拥有经验丰富的领导层，他们都具备专业的技能，如策略规划、财政控制、建设项目管理、结构与建筑设计等领域的深厚理解及实践积累。公司的组织环境倡导开放且包容的精神，为人力资源提供了一个展现才能的空间。为了满足大规模扩张的需求和提高管理的精细程度，公司在过去多年里构建了基于人力资本的管理系统和全面的奖励制度，目的是培养出一批有高度专业素养的高级职业经理人。

（三）主要业务。公司主要从事住宅地产和商业地产的开发及运营，拥有以泰禾院子系、大院系、园系、公馆系、府系、湾系等为核心产品线的中高端住宅地产产品，以泰禾广场、泰禾里为核心产品线的商业地产产品。此外，公司业务还涉及物业服务领域。目前，泰禾物业设立了北京、上海、深圳、南京、苏州、杭州、佛山、福州、厦门、武汉、合肥等多家物业分公司、子公司，覆盖22座城市，61个已交付项目，31个销售案场，管理面积逾1，300万平方米，服务超过23万户业主。

二、ST泰禾行业环境分析

总体而言，2022年中国房地产行业整体呈现出前期严峻后期回暖的态势。上半年，国际、国内宏观形势复杂多变，诸多突发因素超出预期，我国经济运行出现了一定的波动，房地产市场持续下行，企业频繁暴雷、市场信心不足、土地市场惨淡、销售维持低迷等。上半年全国商品房销售规模大幅下降，房地产开发投资累计同比首次负增长，房地产行业经历了前所未有的挑战。下半年，随着经济环境的整体趋好，房地产行业也进入回暖行情。“房住不炒”的大方针指引着政府机构频繁推出有利的措施，这些措施既包括对消费者的支持也涵盖了对企业的援助，并且其强度逐渐增强。同时，这也给各城市提供了实施个性化策略的空间。特别是在11月份，一系列重要决策得以执行，如“金融16条”准许房地产公司延期偿还贷款且增加融资本金，商业银行为此提供进一步的资金支援；旨在协助企业获得融资的“第三支箭”终于落定。

2022年，中央政治局、国务院、央行、银保监会、住建部等政府及相关职能部门多次发声，称房地产是国民经济的支柱产业，要求确保房地产市场平稳发展，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，支持各地从当地实际出发完善房地产政策。这些表态对稳定房地产市场预期、重塑行业信心起到一定的作用。多策并举为需求端提供信贷支持，推动市场复苏。银行总计进行了三轮的降低利息和两轮的减少储备金要求，使得储蓄准备金比率为7.8%；五年以上的长期贷款市场参考利率（LPR）下降了35个基点；央行与保险监管部门共同确定首次购房者商业性质的个人房贷利率最低标准应低于相应的贷款市场参考利率再减去20个基点；央行及保险公司对某些城市短期内放松首次购房者商业性质的个人房贷利率限制；同时，还降低了公积金贷款的利率，使其五