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异质性房地产投资对经济发展的影响

［提要］基于全国2013～2021年31个省市区面板数据，应用空间杜宾模型验证不同用途的房地产投资经济效益。结果显示：全国范围来看，房地产开发住宅投资、房地产开发办公楼投资、房地产开发商业营业用房投资总体上均促进了经济发展。在空间效应中，住宅投资、商业营业用房投资与办公楼投资均存在正向空间效应，且空间溢出效应主要表现在东部地区与西部地区。

改革开放以来，房地产投资为经济高速发展做出了巨大的贡献。房地产业增加值从1978年的79.7亿元飞速增长到7.76万亿元，根据中国银行研究院中国经济金融研究课题组的测算，2020年房地产消费对支出法GDP增长的直接贡献率约为7%。然而，房地产市场高速发展的背后存在着经济过度依赖房地产、房价居高不下、房地产市场过度金融化等问题。这些问题已经严重威胁经济的稳健发展。在此背景下，国家提出了房地产“只住不炒”的定位，进而推动经济的高质量发展。通过研究不同用途的房地产投资对经济增长的作用，有助于制定更为精准的房地产调控政策，为经济高质量发展提供思路。

相关学者对房地产投资对经济的影响进行了大量研究。一些学者认为房地产开发投资能拉动经济发展。梁云芳等利用VAR模型证明房地产投资明显促进了经济发展。李菁等利用panel-var模型证明了房地产开发投资能够拉动经济增长。然而，刘皖青认为房地产投资短期内对GDP增减变动会产生影响，长期内作用不大。钱津指出房产价格过高，居民消费不足、消费结构单一，不能发挥出消费促进经济增长的作用。同时，也有部分学者认为房地产投资对经济的作用不能一概而论。吕萍指出房地产业推动经济增长的能力逐年下降。周洪兵等对房地产投资与经济增长质量进行了实证分析，认为房地产投资与经济增长质量之间存在着倒“U”型关系。

房地产投资对经济影响的空间效应研究方面，景刚等和张洪等研究发现房地产投资空间溢出效应能够促进经济增长，这种影响效应在经济发达的地区较高；然而，陈胤辰等选取2007～2011年海南省18个市县的面板数据，研究发现相邻市县房地产活动对本地房地产开发具有显著的负向溢出效应；江康奇等使用152个地级市面板数据建立空间面板模型，研究发现本地房地产投资会抑制周边城市技术创新。也有部分学者认为房地产投资对经济影响的空间效应具有空间异质性。张屹山等研究发现房地产投资在经济发展较为均衡的地区间发挥显著的正向溢出效应，而对地理上邻近但经济发展水平相差悬殊地区的经济增长具有显著的挤占效应。

以上文献对房地产投资的经济效益进行了详尽的分析，为后续研究提供了基础。但是目前从房地产投资用途出发研究其经济效益的文献不多。本文从房地产住宅投资、办公楼投资和商业营业用房投资三个方面出发研究不同用途房地产的经济效益，助力房地产业推动经济发展作用的发挥。

一、影响机制分析

（一）房地产投资对经济发展的促进作用机制分析。房地产投资直接促进了经济发展。在生产环节，房地产投资涉及土地开发、建筑施工、家装等诸多行业，创造了劳动岗位，也带动了钢筋、水泥等建筑材料的生产，为经济带来了直接的增长。在消费环节，房地产投资产生的产品主要为住房、办公楼与商业营业用房等，随着生活水平的上升，消费者对该产品的需求大大增加，从而促进了社会消费，因为房产是具有投资价值的资产，又进一步刺激了消费，促进了经济发展。同时，由于自有资金很难满足庞大的资金需求，外部融资成为重要的融资方式，进一步推动了金融业的发展。

房地产投资间接促进了经济发展。房地产投资推动了上下游行业的发展，进而推动了上下游行业的相关行业发展。房地产行业离不开建筑行业、电力部门、交通通讯部门、装修业等行业的支持，通过投资乘数效应，房地产投资促进了许多行业的规模扩张。房地产投资促进了技术创新与产业升级。近年来，房地产业越来越注重住宅的科技化，大量智能家居投入市场，同时为了顺应国家低碳政策，各种环保建材投入使用，科技力量使得房地产与其相关行业可持续发展成为可能，从而推动经济发展。

（二）房地产投资对经济发展的阻碍作用机制分析。房地产投资直接抑制了经济发展。房地产投资对其他行业投资存在挤出效应。房地产体量大、周期长、利润高，许多个体和企业倾向投资于此，这导致了房地产行业占有过多社会资金，挤压了其他行业投资资金，不利于经济全盘发展。同时，房地产投资对其他类型的消费存在挤出效应。随着房地产投资属性的加强，越来越多的居民把资金放入房地产市场，甚至背负了房贷，一定程度上导致了居民消费的减少，不利于经济发展。

房地产投资间接抑制经济发展。房地产行业投资波动会给经济带来巨大的影响。房地产投资周期长、风险大，这种风险也会带来相关行业波动，造成产能过剩，产业结构失衡，进而造成整个社会经济波动。

总之，房地产投资促进了社会生产与消费，推动相关行业