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《租赁合同纠纷案司法解释》解读(2)

第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转

租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约

定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

【解读】适用本条应注意如下几个问题：

(1)群租，可分为自主群租和他主群租两种，自主群租即房屋所有

人将房屋出资给多个承租人，他主群租一般表现为房屋中介与“二房

东”将房屋出租给多个承租人，后者属于本条属于的转租行为。

(2)再转租、多手转租行为符合转租的法律特征，应适用本条规定。

第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内

未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合

同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第

三人参加诉讼。

【解读】《合同法》第224条规定，承租人未经出租人同意转租

的，出租人可以解除合同。为督促出租人及时行使合同解除权，维护

交易的稳定性，本条将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6

个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。该6个月期限的性质

为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。

承租人未经出租人同意的转租行为，在效力上属无效行为，出租

人既可起诉要求确认转租合同无效，亦可行使合同解除权。出租人解

除合同后，承租人丧失租赁权，转租合同也因其赖以存在的基础不复

存在而归于终止，善意的次承租人(订立转租合同时不知道也不应当知

道承租人未经出租人同意转租)可以要求承租人赔偿损失。

在房屋租赁合同被解除或被认定无效情形下，都涉及房屋的返还

问题，此时，案件的处理结果必然与次承租人具有法律上的利害关系，

当次承租人对租赁房屋进行装饰装修或者扩建，则此承租人对诉讼标

的享有独立的请求权。因此，本条规定在房屋租赁合同纠纷案件中，

次承租人具有第三人的诉讼地位，既可以是具有独立请求权的第三人，

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也可以是无独立请求权的第三人。

承租人未经出租人同意转租，其向次承租人收取的租金不构成不

当得利。在出租人与承租人的房屋租赁法律关系中，出租人以租金为

对价将租赁物交于承租人占有、使用、收益，其收益已经确定而不能

再对租赁物进行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，

只是其使用、收益的变形形式，无论其收取多少，出租人的租金并不

因此而受到损害，故不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租

人的利益，承租人收取租金不符合不当得利的构成要件。

第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租

人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，

人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以

折抵租金或者向承租人追偿。

【解读】《合同法》第227条规定，承租人无正当理由不支付或

迟延支付租金的，出租人经催告后可以解除合同。在转租合同有效的

场合，若出租人因承租人不支付或迟延支付租金而行使合同解除权时，

次承租人可以代偿请求权抗辩出租人的合同解除权。在转租合同无效

的场合，如转租合同未经出租人同意，次承租人无代偿请求权。

次承租人代出租人支付租金与违约金后，对承租人享有两种权利，

一是对于承租人的追偿权，二是对于其支付的租金和违约金可以和转

租合同中其应支付的租金相折抵。

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