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土地租赁增值税税率

自营业税改征增值税后，不动产租赁的税率为11%。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)，一般纳税人(年应交纳增值税服务达到500万元〈含500万〉)适用该税率。而小规模纳税人则适用3%的征收率。具体税率可参考附件1.《营业税改征增值税试点实施办法》中的第十五条：

(一)纳税人发生应税行为，除本条第

(二)项、第

(三)项、第

(四)项规定外，税率为6%。(二)提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。(三)提供有形动产租赁服务，税率为17%。(四)境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。第十六条增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

相较于其他税种，土地增值税具有以下四个特点：

(1)计税依据为转让房地产的增值额。土地增值税的增值额是指征税对象的全部销售收入额扣除相关成本、费用、税金等后的余额，与增值税的增值额有所不同。

(2)征税范围广泛。在中国境内转让房地产并获得收入的单位和个人，除免税情况外，均应按照土地增值税条例缴纳税款。无论单位和个人的经济性质如何，无论是内资还是外资企业，中资还是外籍人员，专营或兼营房地产业务，都有缴纳增值税的义务。

(3)采用超率累进税率。土地增值税的税率根据转让房地产增值率确定，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高者税率高，多缴税款；增值率低者税率低，少缴税款。

(4)按次征收。土地增值税在房地产转让环节实行按次征收，每次转让行为都应根据增值额缴纳税款。

一般规定如下：

(1)土地增值税仅对“转让”国有土地使用权征税，不对“出让”国有土地使用权征税。

(2)土地增值税适用于转让国有土地使用权以及地上建筑物及其他附着物产权的行为。

(3)土地增值税仅对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产不征税。不征收土地增值税的情况包括房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”，以及通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

2.特殊规定

(1)以房地产进行投资联营

以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件，免征收土地增值税。其中如果投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。

(2)房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途，如果产权没有发生转移，不征收土地增值税。

(3)房地产的互换，由于发生了房产转移，因此属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。

(4)合作建房，对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;但建成后转让的，应征收土地增值税。

(5)房地产的出租，指房产所有者或土地使用者，将房产或土地使用权租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。

(6)房地产的抵押，指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更，因此对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。

(7)企业兼并转让房地产，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。

(8)房地产的代建行为，是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收性质，故不在土地增值税征税范围。

(9)房地产的重新评估，按照财政部门的规定，国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税征税范围。

(10)土地使用者处置土地使用权，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地的权利，具有合同等到证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等。

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