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国外养老产业经典案例美国养老产业分析日本养老产业分析中国养老产业现状及建议
二、美国养老产业分析需求端：“三支柱”的退休养老金体系：政府主导的社会保障金、雇主主导的企业退休金、个人主导的退休储蓄账户
?采用轻资产扩张，以Home-Instead为主的加盟模式毛利率高达40%。?两种方式：生活照料型居家护理、医疗康复型居家护理?开发商根据运营商或投资商的要求为其定制开发养老社区，并按照事先约定的价格卖给运营商或者投资商?投资商主要有3类，REITs（主导）、私募基金和非营利性组织。投资收益：本质上依靠物业出租获得租金收益，纯租赁模式的收益率表现优于托管模式和合资模式。?运营商类似于酒店管理公司，靠品牌优势和规模效应盈利。提供高等级的康复护理服务。专业养老护理团队?美国养老地产运营模式主要有3种：净出租模式、委托经营模式以及租赁+经营模式。
l“养老院经济”产业链（很多日本老人会选择住在养老院，政府、企业和非盈利组织均可建设养老设施）?政府：主要提供基本福利范围内的养老设施，包括短期居住型、长期居住型、疗养型、健康恢复型等?企业或非营利组织：个性化的商业养老院（比如，看护型养老院主要供身体不便和患病老人入住;住宅型养老院供身体状况正常的老人居住，当老人需要看护服务时，企业提供临时看护服务;健康型养老院类似宾馆，院方只负责打理老年人的日常家务。）十分注意专业化细节，如住宅居室设计、家居用品设计、餐饮配备、看护和服务人员培训等。由于每一个专业问题都涉及更为深入的细分领域，养老院的主办方往往将这些细节外包给专门企业。因此养老设施社会化建设和运营的过程，带动了一大批“老人用品专卖”、“老年餐饮专营”、“老人之家管理咨询”、“养老服务人员培训”等行业企业的发展，催生出一个以养老设施为核心的“养老院经济”产业链。l主推“小规模多机能的社区养老”——这样的社区养老院，床位一般在20~30张，提供的服务是“多机能”的：可以是24小时的入住照顾，也可以是白天的日托服务或居家上门服务。
制度创新的与时俱进服务内容与手段多样化具有较全的产品种类日本的养老地产：?老人住宅多为独栋存在，未形成规模化的小区。注重老年人生活的常态化及其独立性的保持。?主导地位：“服务型高龄者住宅”?日本政府、社会团体、房地产公司共同推进的养老项目；?是与护理、医疗机构合作，给老年人提供安心服务的无障碍结构性住房，平均入住率达?运营政府补贴民间建，只租不售，进行开发的多是民营资本公司，而非医疗机构主导；?硬性规定和完善配备。
相比需求而言，现有机构提供的养老服务相对单一，大规模的仍以养老地产为主，投资主现有主要养老地产模式?开发→运营→管理?对于开发商，租金回报率低，租金制的回报率甚至低于无风险收益?养老住宅相对偏僻，入住费用高，制约入住率?服务内容和手段相对有限面向高收入人群：养老社区是理想的，因为其服务相对完善，但价格也更高。中等收入群体：建议在居住区中配建适量老人住宅、老年公寓。同时可根据社区规模配建社区老年人日间照料中心、社区型养老院，以实现老年人在熟悉的环境中可持续居住。低收入老年人：应当在政府保障性住房中配建适量的老人住宅或公寓
6、建立养老机构与服务的评估体系?养老产品（医疗、器械相关）?养老平台（包括养老地产开发、养老院筹建等）?养老服务（信息技术等）
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