全国房地产投融资分析与展望.docx

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全国房地产投融资分析与展望

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一2019年房地产投资形势

（一）房地产开发投资增速保持高位，对固定资产投资增长的贡献率接近1/3

2019年房地产开发投资增速保持高位，全年房地产开发完成投资13.2万亿元，同比增长9.9%，增速比上年高0.4个百分点，比同期固定资产投资增速高4.5个百分点（见图1）。2019年以来，房地产开发投资增速处于近五年来的较高水平，且持续高于固定资产投资增速，对固定资产投资增长的贡献率约为33%。

从月度变化来看，房地产开发投资增速在4月份达到最高，5月份以后受融资环境收紧的影响，开发投资增速逐步小幅回落。12月单月房地产开发投资增速降至7.4%。

图1房地产开发投资与固定资产投资增速（2017～2019年）

（二）住宅投资增速保持高位且小幅增加，商业营业用房投资继续负增长

2019年，商品住宅完成投资9.71万亿元，同比增长13.9%，继续保持高位，增速增加0.6个百分点；办公楼开发投资0.62万亿元，同比增加2.8%，增速由负转正，增加14.1个百分点；商业营业用房开发投资1.32万亿元，同比减少6.7%，减速收窄2.6个百分点；其他用房开发投资1.57万亿元，同比增长5.6%，增速减小16.0个百分点（见图2）。住宅和办公楼投资对房地产开发投资增长的贡献较大，商业营业用房投资继续负增长。

从不同物业类型的投资占比来看，2019年房地产开发投资中，住宅、办公楼、商业营业用房、其他用房投资占比分别为73.6%、4.7%、10.0%、11.9%。住宅投资占比较上年上升2.6个百分点，办公楼、商业营业用房、其他用房投资占比则分别下降0.3个、1.8个、0.5个百分点，商业营业用房投资占比下降较多。

图2不同物业类型的开发投资增速（2017～2019年）

（三）西部地区房地产开发投资增速最快，东部地区投资增速下降

2019年，东部、中部、西部地区房地产开发投资分别比上年增长7.8%、9.4%、16.1%，增速分别下降3.3个、上升2.8个、上升7.1个百分点。西部地区房地产开发投资增速最快且增长幅度最大（见图3）。

2019年，东部、中部、西部地区房地产开发投资在全国中的占比分别为54.6%、22.6%、22.8%。西部地区投资占比较上年上升1.2个百分点，东部和中部地区投资占比分别比上年下降1.1个和0.1个百分点。

图3不同地区房地产开发投资增速（2017～2019年）

（四）土地购置面积和成交价款均较大幅度下降，房企土地购置意愿处于历史低位

2019年以来房地产企业土地购置面积持续呈两位数负增长，全年减少11.4%，土地成交价款同比下降8.7%，反映出企业土地购置意愿不高（见图4）。房企土地购置面积和土地成交价款连续两年较快增长后均出现明显下降。与之对应，同期房地产企业房屋新开工面积却保持8.5%的增速，两者的背离也反映出企业加快出货的不乐观情绪。

分地区看，2019年，东部、中部、西部地区房企土地购置面积分别同比下降20.5%、0.3%、5.6%，东部地区土地购置面积降幅最大。

图4房地产开发企业土地购置情况（2018～2019年）

二2019年房地产融资状况

（一）房地产企业资金压力进一步加大

以房地产企业“本年资金来源/开发投资完成额”来衡量企业的资金充裕程度，2019年房地产企业“本年资金来源/开发投资完成额”为1.35，比上年减少0.03，连续两年减少，表明企业的资金压力上升。与历史值相比，当前企业的资金充裕程度已低于历史平均水平（见图5）。

（二）房地产企业资金来源增幅小幅增加，自筹资金融资收紧

2019年，房地产开发企业本年资金来源额为17.86万亿元，同比增长7.6%，增幅增加1.2个百分点（见图6）。从月度变化来看，房地产企业资金来源同比增幅在4月份最高，之后有所减小。

图5房地产开发企业资金充裕程度（2003～2019年）

图6房地产开发企业资金来源增幅变化（2018～2019年）

2019年，在房地产企业资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款、其他等各项占比分别为14.1%、0.1%、32.6%、34.4%、15.3%、3.6%，自筹资金和定金及预收款两项占比最高，合计达到67%。与上年相比，定金及预收款、个人按揭贷款两项占比均上升1.0个百分点，国内贷款和自筹资金占比则分别比上年下降0.3个和1.1个百分点。2019年，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比增长5.1%、4.2%、10.7%、15.1%；国内贷款、个人按揭贷款增速由负转正，自筹资金、定金及预收款增速则分别比上年减小5.6个、3.1个百分点。受房企融资渠道收紧的