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万科房地产企业项目实施进度管控思路--第1页
房地产企业中,项目的实施进度管控主要指从项目的可行性研
究、宗地购置、策划、设计、施工及交付入伙等全过程的时间控制。
房地产项目的运作时间较长,一般为3-5年,这其中政策性因素,
原材料成本因素,劳动力成本因素,销售形势的变化等等,都会对项
目的运作成本产生影响。项目的实施进度控制得好与不好,将直接影
响到整个项目的成本投入,包括设计成本,建造成本,销售成本及其
他相关隐性成本及机会成本等。
本文将从基本的管控层面对房地产企业的项目实施进度进行简
要分析,以期同行的交流与探讨。
首先是项目可行性研究阶段的项目进度计划,这是项目进度控制
的雏形。“可行性研究”是指严格意义上的可行性研究,大多数
企业中为办理项目立项而提交的“可研报告”,同时也不是“打哪指
哪”的可行性研究。这一阶段的项目进度计划主要是根据项目的规划
草案、建设规模和政府的相关要求(这一点不可忽视)以及以往的建
设经验等进行编制,主要是为项目可行性研究中的资金投入计划和销
售回款计划等数据提供支撑。此阶段的项目进度计划还处于虚拟状
态,但也不能草率编制,同实际差距较大,否则,项目的可行性研究
也就失去了意义。
进入设计阶段,第一步是项目的方案设计。通过项目的方案设计,
就可基本准确掌握项目的建设规模,结构形式,地上地下面积,功能
万科房地产企业项目实施进度管控思路--第1页
万科房地产企业项目实施进度管控思路--第2页
是否有特殊要求等数据。在项目的建设体量基本明确的前提下,
就可以对项目的推进过程中的主要节点进行明确,也就是我们通常所
说的“确立进度里程碑”。通过明确项目推进的重要节点,一方面可
以对可行性研究阶段的项目进度计划进行修正,同时也为控制项目的
推进进度提供了明确的指导性方向。
通过确立进度里程碑,可以为研发设计部编制具体的设计进度计
划,为前期部编制政府报建报审的计划,为合约部编制工程的招标计
划,为采购部编制重要设备的采购计划,为工程部编制工程的施工进
度计划,以及为财务部编制资金计划等等提供框架性的指导思路。
这里,研发设计部编制的设计进度计划则相对重要而且应当具体
和准确,因为有些项目的基坑开挖可能在初步设计完成之后就开始进
行(基坑支护的工作可能还要提前),设计的实施状况将直接影响到
开挖手续的办理和工程能否顺利开工。
当然,如果项目采用分期分批的开发方式,其里程碑数据则应分
期分批编制,不能混淆。
进入初步设计阶段,整个项目的建设体量及相关数据已经确定,
这时候就可以在“确立进度里程碑”的基础之上编制整个项目的总体
进度计划,这时由于数据的基本完善,所以总体进度计划的编制深度
应更为深入。这时,通过汇总前期部的报建计划,合约部的招标计划,
采购部的采购计划,工程部的施工进度计划等,就可形成项目的总体
万科房地产企业项目实施进度管控思路--第2页
万科房地产企业项目实施进度管控思路--第3页
所以这也是项目运作的最具实施性的进度控制计划。之后
的报建报审计划,施工招标计划,材料设备的采购计划以及施工进度
计划等等都必须在这个总体进度计划的框范内严格进行。
施工图结束后(当然不是全部的施工图都结束才能开工),整个
项目的工作重点就进入施工阶段。据笔者统计,工程的施工阶段所占
的时间基本占据整个项目运作总时间的八成,因此,工程的施工进度
的管控则显得尤为关键。所以,建设单位应认真编制一份切实可行的
施工进度计划,做好各工序及不同承包商之间的衔接,以保证施工的
顺利进行。当然,建设单
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