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对住房和住房金融中几个热点问题的看法

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关于中国住房市场，存在着许多值得探讨、而且实际上是非常吸引眼球的话题。例如，曾经有观点认为，中国的房地产“泡沫”即将崩溃。但目下除少数地区的少数楼盘外，房价依然在上涨。再例如，一个曾经流行一时的看法是，中国居民因购房而负债累累。但实际情况是，银行业越来越担心居民不找银行借钱。凡此种种，不一而足。

这种格局其实并不令人感到奇怪。因为中国的住房市场和住房金融体系尚处于发展与转轨的过程中，其中的典型特征迥异于成熟市场经济国家，凭经验和臆测得出的结论只能起到煽动公众情绪的作用。加之统计数据的繁杂，以至于整理和分析数据需要耗费时日，如此混乱的格局就可想而知了。

为此，根据公开可得的数据、调查数据以及对部分城市和部分商业银行进行调查的结果，近期我们撰写了一个关于中国住房市场和住房金融市场的考察报告。这里，针对当前的若干热点问题，将该报告的一些分析和结论与大家共享。需要承认的是，有关住宅统计的数据非常繁杂，并存在着诸多遗漏、甚至混乱的信息，这会影响分析的精度，但是，总体的框架和趋势是非常明确的。

一什么是中国的“住房市场”？

既然各路人马都热衷于讨论住房问题，那么，首先需要回答的问题是：什么是中国的“住房市场”？在经济学中，所谓“市场”必然是有供给又有需求，供给和需求的关系按照稀缺资源的价格来进行调整。然而，中国的“住房市场”并不是一个真正意义上的市场，其中，既有按照市场经济规律运作的部分，也有依然处于计划经济体制下的部分。中国“住房市场”所存在的半市场、半计划经济的特征主要体现在住房供给方式的差异上。不了解这个特征，则所有的结论在相当程度上就丧失了意义。

1.独特的中国住房供给体系

根据国家统计局的有关统计，在中国农村以外的地区存在着三类住宅供给方式：基本建设和更新改造项目中的住宅供给、商品房供给、城镇工矿区自建。这三类住宅具有极其不同的特点。

首先，基本建设和更新改造项目中的住宅供给承继了计划经济的特征，属于非市场化范畴。在传统的计划经济体制下，住房供给由国家决定：国家在财政基建拨款中设立建房专用基金，用于城镇建房，建成的房屋按照职务、工龄等标准进行分配。1999年，中央明确规定全国停止实物福利性分房，尽管如此，在迄今为止的基本建设投资和更新改造投资（主要是前者）中，依然存在大量的住宅建设投资。这类住宅与以下被称作“商品住宅”的住宅存在两个关键性的差异：第一，根据有关规定，不用交纳或只需交纳很少的土地出让金；第二，非市场化的分配方式决定了对这类住宅的使用和消费。

其次，在目前被称作“商品住宅”、由房地产开发商供给的住宅统计中，包含了普通商品住宅、别墅和高档公寓、经济适用房等三种类型。从机制上看，前两种是完全意义上的商品住宅，而后一种则属于半市场化、半政策性质的住宅。

就普通商品房及别墅、高档公寓的而言，在供给方面完全取决于房地产开发企业的利润动机，在需求方面则取决于城市化和城市居民的收入水平。从长期趋势看，需求是主导因素，但从短期看，供给方面的因素，尤其是以地价为主要构成的建造成本具有极其重要的影响。

就经济适用房而言，最初发展之本意在于实现国家的公共政策目标，即通过减免土地出让金、开发企业税费和控制销售价格，来满足低收入阶层的住房需求，因而应该属于政策性住房供给的范畴。然而，中国的经济适用房在供求两个方面都体现出商品住宅的特征：在需求方面，由于界定居民收入的标准不清和界定的难度极大，经济适用房的购买群体实际涵盖了各个收入阶层；在供给方面，没有对经济适用房的建设标准进行强制、明确的规定。这种市场化的特征与政策优惠一起，使得经济适用房成为供求两方面寻租的对象。

除了以上两类住房供给以外，城镇工矿区还存在大量自建住房，这部分住房价值极低。例如，2003年自建住宅的均价只有450元/平方米。从各地自建住宅均价和商品住宅造价的比较看，前者都远远低于后者。这种状况既可能反映了自建住宅的建造质量较差，也可能反映了这类住宅的建设没有按照市场机制进行运作，例如，这类住宅可能是在单位自有土地上，利用职工集资或者单位资金建造的。

2.中国的“住房市场”处于市场化的过程中

在以上各类方式中，如果不考虑自建住房，依据市场化程度可以分为：市场化的供给（普通商品住宅和别墅高档公寓）、半市场化的供给（经济适用房）、非市场化的供给（基本建设和更新改造住宅）。在不同时间、不同区域，市场化的程度呈现出不同的特点。

第一，包括经济适用房在内的“商品住宅”在城市现有住房的存量上要远远小于其他住宅，在年度竣工面积的流量上则成为主要的供给方式。从存量上看，在全部城市住宅实有住宅面积（89亿平方米）中，1999年以后新建住宅只有33%，商品住宅的比重不