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个人住房贷款基础知识、贷款流程、风险管理

个人住房贷款基础知识

一、个人住房贷款的概念和分类

(1)个人住房贷款的概念

个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买白用普通住房的贷款。

(2)个人住房贷款的类型

按资金来源：①自营性个人住房贷款②公积金个人住房贷款③个人住房组合贷款

按交易形态：①新建房个人住房贷款②个人再交易住房贷款③个人住房转让贷款

按贷款利率：①固定利率贷款②浮动利率贷款

(3)自营性个人住房贷款

自营性个人住房贷款是银行向购房各个人发放的贷款，也称商业性个人住房贷款。

(4)公积金个人住房贷款

公积金个人住房贷款是指住房资金管理中心运用住房公积金，委托银行发放的个人住房

贷款，也称个人住房担保委托贷款，具有利率低、政策性较强特点。

(5)个人住房组合贷款

个人住房组合贷款是指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于

购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。

二、个人住房贷款的特征

①贷款金额大、期限长。个人住房贷款期限一般为10-20年，最长可达30年；贷款比

例最高可达90％。

②贷款以抵押方式为主。个人住房贷款一般有抵押、质押和保证方式。但个人住房贷款

通常以住房作抵押，实质上属于融资关系，而非买卖关系。

③风险因素类似，风险具有系统性特点。

④分期付款为偿还方式。

⑤具有零售业务金额小、成本高、贷款手续繁琐、时间长等缺点。

三、个人住房贷款的发展历程

第一阶段，20世纪80年代中期至90年代中期，以烟台等试点城市开始发放住房贷款。

1995年，中国人民银行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》，标志着我国住房贷款业

务的正式启动。

第二阶段，以1998年住房制度改革以及中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》

为标志，个人住房贷款业务进入快速发展阶段。

四、个人住房贷款的要素

(1)贷款对象

个人住房贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人。年满18岁具有完全民事行为

能力的小国公民；在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人；在中国大

陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。申请贷款条件见专栏。

申请个人住房贷款需要具备的条件申请个人住房贷款，借款人必须具备以下条件：

①合法有效的身份或居留证明：

②有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

③有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款银行要求的其它证明；

④有所购住房全部价格30%以上的自筹金（对购买自住住房且套行建筑面积90平方米

以下的，自筹资金比例为20%），并保证用于支付所购买住房的首付款；

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⑤有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或

自然人作为保证人；

⑥贷款银行规定的其他条件。

(2)贷款利率

个人住房贷款的利率技商业性贷款利率执行，上线放开，实行下限

管理。

(3)贷款年限

①贷款最高期限为30年，一般借款期限为15-20年；

②个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使用年限；

③原借款期限与延长期限之和不能超