北京商品房住宅区物业管理矛盾纠纷与和谐社区建设研究.docx

??

?

??

北京商品房住宅区物业管理矛盾纠纷与和谐社区建设研究

?

??

?

?

?

?

?

?

?

???

?

?

?

?

?

改革开放以来特别是随着住房制度改革的深入，北京商品房住宅区建设迅猛发展，现代物业管理全面实施，都市风貌和居民居住条件得到很大改善，但是物业管理矛盾纠纷也随之滋生，不同程度地影响着社区的和谐建设。为此本文将对北京商品房住宅区物业管理矛盾纠纷与和谐社区建设等方面进行如下探讨。

一三个相关的认识问题

我们研究北京商品房住宅区物业管理矛盾纠纷及其化解问题，首先应对以下三个问题有明确的认识。

（一）商品房住宅区的特点问题

这是我们研究遇到的第一个认识问题。因为我们要研究的物业管理矛盾纠纷及其化解问题，都发生在这类住宅区中，而且它的特点与其发生的各种矛盾纠纷，都有直接或间接的联系。其显著特点我们认为有以下三个。

第一，物质文明程度高。如住宅区的规划设计、用材用料、施工工艺、管线布施、信息通讯、环境交通、设施设备、配套建设等方面的标准、技术含量和文化含量高，物效功能要求严，居住的舒适感、方便感和安全感强，价值含量和增值空间大。与此相应，无论是对其显性物体还是对其隐性物体及场所的维护和管理的成本就大，物业管理收费标准也必然相对的要高。

第二，产权结构复杂。对商品房住宅区所有权的属性，人们容易用“私有性”来做简单概括，其实这虽然是其基本的方面，但远比此概括要复杂得多。商品房住宅区内的住宅、经营性用房等专有部分业主享有所有权，而对专有部分以外的共有部分则只享有共有权和共同管理权，此外，商品房住宅区特别是规模较大的商品房住宅区内，还有归属于城镇的公共道路、公共绿地，有的还有国家所有的市政建设、城防工程，有的还有开发商或承建单位投资的车库、会馆等场所，而开发商或承建单位的所有制属性又是多种多样，因此可以说大多数商品房住宅区的产权结构是多元复杂的，是当今中国城市社会所有制结构的缩影，并由此形成了人们之间社会关系的多样性和复杂性，如住宅区与社区，社区与业主大会、业主委员以及物业管理服务公司的关系；又如住宅区内不同群体之间、群体与个体、个体与个体之间的多样化的关系等。由此而引发各种利益体之间的矛盾或纷争不仅是不可避免的，而且必然也是多样的、复杂的。我们必须如实地把商品房住宅区看作既有矛盾又可以和谐共处的城市基层单位，这样对矛盾纠纷的调处化解工作才能取得主动且卓有成效。

第三，商品性特征十分显著。此类住宅的商品性不仅在于它是业主们从市场上购置的，而且它和其他商品一样其产权可以进入商品的流通领域。这就形成了商品房住宅区住宅相对长久的稳定性（指其物质形态）与其归属（指其产权）的多变性共存的重要特征，进而造成住宅区人群的多样流动，并给物业管理与社区和谐建设带来一系列的新问题，如邻里关系复杂化；如维修基金缴纳、管理、使用更为复杂艰难；如由于频繁多次的重复装修，既造成物资的浪费，又干扰了楼区的安全宁静。

可见，对商品房住宅区特点的认知，对于化解物业管理矛盾纠纷，建设和谐社区关系很直接，我们应有充分的认识。

（二）对物业管理和物业管理矛盾纠纷的界定问题

这同样必须作为这次研究的起点或前提问题来探讨。

第一，物业管理的含意。这从我国相关法规的表述来看，是有一个认识过程的。为了避免繁琐陈述，现在我们基于1991年建设部的《城市新建住宅小区管理办法》、2003年国务院的《物业管理条例》和2007年第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《物权法》的相关条款，对什么是物业管理作如下表述，即所谓物业管理是指：业主通过选聘或招聘（或委托）物业管理企业或其他管理者（包括业主自行管理者），由业主和管理者按照物业服务合同及业主公约的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理相关区域内的环境卫生和秩序的活动。这就明确规定了物业管理服务的所需者和物业管理服务提供者之间的契约关系，规定了物业管理模式、对象、范围和主要方法，防止了把物业管理泛化，也规范了与社区居委会法定任务的区分和联系，有利于社区和谐建设共创、共建活动的开展。但是，这只是狭义的物业管理的定义，广义的物业管理还包括房屋的生产和销售过程的管理，这就是我们在一些行政文件或媒体宣传报道中看到的，把业主与开发商（开发单位）的一些关系问题，也包含在物业管理的关系之中。

第二，物业管理矛盾纠纷的范围。这个问题同样存在泛化的问题。有一些人自觉和不自觉地把实施物业管理住宅区内发生的一切矛盾和问题，都归类于物业管理矛盾纠纷。其实物业管理矛盾纠纷同样也必须有其严格的规范，即所谓物业管理矛盾纠纷，是专指与物业管理活动直接相关的业主（包括业主大会、业主委员会）、物业管理机构（包括专业服务企业、其他管理人和业主自行管理者）、房地产开发企业以及政府主管部门和相关组织，围绕物业管理区域内的物业管理活动所发