中国房地产融资行业政策：资管新规下非标转标是重点.docx

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中国房地产融资行业政策

资管新规下非标转标是重点

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提示：1.房地产融资渠道收紧，资管新规下非标转标是重点2016年10n

?????1.房地产融资渠道收紧，资管新规下非标转标是重点?

?????2016?年?10?月以来，针对房地产行业的违规融资例如土地融资、首付贷等全面严查，私募资管、信托、企业债、银行委托贷款等均在不同程度受到严控。随着?4?月资管新规的出台，大部分投向房地产行业的非标融资将在?2020?年底前无法续发或存续，融资重点转向标准化融资渠道是未来地产行业的趋势。?

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?????参考

发布《2018年中国房地产市场分析报告-行业深度分析与发展趋势预测》

图表：2016?年?10?月以来关于融资的调控政策的梳理

?资料来源：

整理

?????2.?融资向上市公司、央企、规模房企集中?

?????2017?年约八成房地产融资余额在?30?强以外的房企手中，融资余额集中度远低于销售额集中度。可以看出，一是?top30?房企资金利用效率更高，二是中小房企对外部资金依赖度高，因而通过外部融资收紧倒逼中小房企退出的空间较大。（融资余额反映的是过去的资金占用情况，目前融资集中度正在加速提高。）??

图表：76%的地产融资额在?30?强以外的房企手中

?资料来源：

整理

图表：2017?年融资余额集中度低于销售金额集中度

???????备注：销售额集中度为权益销售金额/商品房销售额

资料来源：

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?????银行贷款主要提供给全国规模房企与地方规模房企，销售?top30?样本房企银行贷款占融资总额占比约为?50%。一般的，银行贷款占比较高的房企综合融资成本较低。??

图表：按销售规模自左向右降序，销售规模较大的的房企银行贷款占比一般较高

?资料来源：

整理?

图表：一般的，银行贷款占比较高综合融资房企，成本较低

?资料来源：

整理

?????根据申万银行团队，目前银行端的开发贷、信托与信用债的融资名单正逐步打通，信用融资风险统一管控。我们整理了房地产存量信用债和?2018?年新发债券的融资主体变化，可以看到，上市公司、央企、规模房企的融资比重大幅提高。??

图表：信用债发行主体以上市公司、中央国企、销售?TOP30?和资产千亿以上房企为主

?资料来源：

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?????3.?融资压力较大时，行业有望加速洗牌?

?????我们从银行非标倒算得出，2017?年房地产行业非标融资余额约为?4.7?万亿，为当年用于开发投资非标资金的?1.4?倍，与房地产非标融资期限（1~2?年）大体一致。非标融资主要资金来源为银行理财，投放渠道为信托、券商资管、基金子公司、保险资管等。?

图表：从银行非标倒算房地产非标余额约为?4.7?万亿（万亿元）

?资料来源：

整理

图表：通道类业务金额占比（万亿元）

?资料来源：

整理

?????4Q2018?和?1Q2019、3Q2020?和?1Q2021?是房企偿债高峰，预计信用债发行额度视到期偿债压力波动。目前开发贷渠道顺畅，预计未来银行贷款余额保持个位数正增长，每年?Q1?为贷款净增加高点，Q3Q4?还款金额较高。??

图表：3Q2020?和?1Q2021是房企偿债高峰，预计开发贷渠道顺畅保持增长

?资料来源：

整理

图表：4Q2018?和?1H2019?是信托偿还高峰，剔除信托后的非标?18-20?年预计每季度偿还?2305?亿

资料来源：

整理??

?????我们用“非银贷款+自筹-自有”表示房企到位开发资金中的非标融资，2017?年用于房地产开发的非标规模预计为?3.4?万亿。2017?年自筹资金（包含自有资金、以及明股实债与土地融资部分）与非银贷款（大多为符合“432”条件的非银融资）增速拉开差距，违规非标增速出现下滑。?

图表：2017?年房企到位资金中约有?3.4?万亿来自非标融资

?资料来源：

整理?

图表：非银贷款增速与自筹资金增速自?2017?年拉开差距

?资料来源：

整理

资料来源：

整理，转载请注明出处（TC）

提示：1.房地产融资渠道收紧，资管新规下非标转标是重点2016年10n

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-全文完-