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安置房市场分析

一、安置房行业概述

安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋，即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。

根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易；另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。

二、安置房市场现状

1、市场规模不断扩大

近年来，我国城市现代化建设不断推进，拆迁安置工程市场规模不断扩大。根据行业数据，预计到2025年全国每年将有6亿平方米的老旧住宅需要拆迁改造，市场规模将继续增长。

2、市场份额分布不均衡

虽然安置房市场规模庞大，但由于拆迁安置工程行业门槛较高，市场份额分布不均衡。目前，国内拆迁安置行业市场份额前十强企业占据了市场份额的40%以上，保利地产、碧桂园、万科等大型房地产企业主导。相对较小的开发商更难获得市场份额，形成了业内知名品牌的寡头垄断格局。

3、行业整合加速

目前拆迁安置工程市场存在的问题是领域分散、管理混乱等问题。专业公司主要集中在拆别、搬迁、建筑施工等领域，而产权、土地等方面仍然由政府部门主导。因此，市场整合机会频繁，相关企业不断被吞并或合作，整合过程中领域交叉、资源整合等问题同时存在。

三、安置房市场规模

2023年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.3万个，涉及居民865万户；2023年上半年全国新开工改造老旧小区4.26万个，惠及居民742万户，按小区数计开工率80.4%。分省看，贵州、湖北、江苏、内蒙古等11个省份开工率超过95%。

2021年西安三次集中供地总成交土地823万㎡，成交金额543亿元。安置房用地摘地面积3479亩，建筑面积644万㎡，安置房建面占比41%，其中主城区成交1564亩，成交建面285万㎡，安置房建面占比44%；西咸新区1915亩，成交建面359万㎡，安置房建面占比56%。西安市安置房的价格是商品房价格的30-50%。

四、安置房市场存在的问题

1、产权不清晰。

很多安置房在买卖时可能还没有取得产权证书，因此最终谁是产权人还不明晰，有可能最终该在买卖协议中签字的卖家没有签，不该签的却签了，从而导致买卖合同效力出现问题引发房产纠纷。

2、交易时间长。

一般安置房的交易时间会比较长，所以其买卖过程中不可预见风险就会越多。如上文提到的第一类安置房卖方要在五年后才能交易过户，这中间出现不可预见因素和纠纷的可能性也大，如卖方因房价上涨而毁约、卖方死亡、房屋被抵押、被查封等风险出现，这些风险都会给买方带来一些难以解决的麻烦。

3、税费风险。

很多安置房的买卖合同中没有约定税费承担主体及方式，或者因为买卖期限较长导致国家政策变化产生了新的税费，从而可能导致买卖双方因税费争议而产生纠纷。另外，安置房在过户时可能需要补交土地收益等相关价款，双方也应对此进行明确约定，防止日后出现不必要的纠纷。

五、安置房产业发展趋势

随着我国城市化进程的不断推进，安置房作为政府提供的保障性住房形式，不仅解决了居民的住房问题，也具备了一定的投资价值，下面从宏观政策、市场需求、物业管理和环境友好四个方面分析安置房产业未来发展趋势：

1、宏观政策趋势

政府将加大对安置房小区建设的财政补贴力度，旨在促进房地产市场的稳定发展。在城市更新和房地产政策中，政府鼓励开展棚改和安置房项目，对于符合条件的开发企业将提供一定的财政支持，以确保安置房小区能够按时按质投入使用。

政府将加强对安置房的规划管理，制定相应政策和标准，提高建设标准和质量。政府要求安置房必须符合一定的规模、环境、设施等要求，同时要求开发企业在安置房建设、销售和物业管理等方面需要符合相关规定，政府通过加强规划管理，提高建设标准和质量，保障安置房小区的居住品质和居民满意度。

政府将鼓励安置房产业与其他产业的深度融合，推动哀怨共享和产业协同发展。政府将以开展产业升级和结构调整为重点，支持安置房产业与文化旅游、健康养老、教育培训等相关产业的深度融合，推动安置房产业向高附加值产业升级，提高安置房产业的竞争力和可持续发展能力。

2、市场需求趋势

市场需求多元化。除了传统的住宅需求外，居民对于配套设施的要求也在不断提高。未来，市场将对于安置房的配套设施、交通便利性、教育资源和医疗服务等提出更高的要求。因此，安置房产业需