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房地信托的相关定从行角度看信托理

n13世纪初英国颁布《没收条例》，限制宗教徒将土地捐赠给宗教团体，为规避此条例，出现尤斯(use)制度，宗教徒生前立下遗嘱，将土地赠给教堂以外的第三人，并明确赠与目的是保证教堂享有土地用益权，即第三人名义上是土地所有者，而土地的实际使用权和收益权归教堂所有。

1921年8月在上海成立了第一家专业信托投资机构中国通用信托公司1979年10月新中国创办第一家信托机构中国国际信托投资公司nn从1982年起至今进行了六次信托业整顿

n“一法两规”构建了我国的信托制度一法：2001年10月1日施行的《中华人民共和国信托法》两规：2007年3月1日施行的《信托投资公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》《信托法》第二条规定：本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。

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信托制度是金融制度的一种，其主要任务是资产管理和代人理一般而言，信托制度主要有以下5大功能：

信托机构通过设立信托计划向社会融资，接受委托人的资金，然后将募集后的资金融通到需要资金的领域；或者将委托人的资产及其财产权向第三方进行转让，已帮助委托人获取资金。因此，信托机构同时具有资金需求者和供给者双重角色，以调节市场资金供求，为企业和项目融资。n

信托机构可以开展项目投资，在市场上募集资金后，将其投向实业和资本市场领域。目前国内比较常规的操作是当受托人发现合适的投资项目时，通过发起设立信托计划，吸引委托人加入，以募集合适的资金进行运用。并随着风险投资、企业孵化和私募股权投资等方式的流行，也可通过先设立一个信托投资基金，募集资金后再选择合适的项目进行投资。n

信托机制的好处就是可以有效隔离财产风险，依据《信托法》，当委托人将合法拥有的财产交付给信托公司，且事前不是以逃债为目的时，该财产就可过户到信托公司名下成为信托财产，在法律层面上不再属于委托人，无论今后委托人是否破产或有债务纠纷，都不涉及到该信托财产，而该财产会在一个独立的空间下正常运营。n

目前，国内在税法层面上对受益人获取的信托收益没有设立征税科目，故暂不征收所得税，与证券投资基金和交易所股票的投资收益相类似，这可以为信托产品的投资者提供了一种很好的投资和免税渠道。同时，许多项目也可以通过信托机制来合理设计，成为信托财产，由此产生的信托收益在向受益人分配时可以获取税收上的优惠。n

信托机构定位就是“受人之托、代人理财”，委托人可以将自己合法拥有的财产交给信托机构，由信托机构代为运营，以借助信托机构的专业性来对资产进行管理。国外，许多遗产被设立为信托，交由信托机构长期打理，为委托人指定的受益人提供稳定的财产收益。随着经济发展程度和社会财富积累，大量的资产将会以信托方式交由信托公司进行有效管理，通过社会专业化分工的形式来实现金融理财。n

而我国的信托活动为信托公司专营，根据《信托法》第4条规定：“受托人采用信托机构形式从事信托活动”；中国银监会颁布的《信托公司管理办法》（2007）第七条规定：“设立信托公司，应当经中国银行业监督管理委员会批准，并领取金融许可证。未经中国银行业监督管理委员会批准，任何单位和个人不得经营信托业务，任何经营单位不得在其名称中使用“信托公司字样”。

中国银监会批准的信托公司的营业范围有：1、资金信托；2、动产信托；3、不动产信托；4、有价证券信托；5、其他财产或财产权信托；6、作为投资基金或者基金管理公司的发起人从事投资基金业务；7、经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等业务；n

11、存放同业、拆放同业、贷款、租赁、投资方式运用固有

委托人：自然人、法人或其他依法成立的组织。《集合资金信托计划管理办法》规定只有合格投资者才能成为集合信托计划的委托人。合格投资者是指符合下列条件之一，能够识别、判断和承担信托计划相应风险的人：1、投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织；2、个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人；3、个人收入在最近三年内每年收入超过20万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近三年内每年收入超过30万元人民币，且能提供相关收入证明的自然人。

受益人：信托中享有信托受益权的人，可以是自然人、法人或依法成立的其他组织。委托人和受托人都可以成为受益人，但受托人不得是同一信托的惟一受益人。n《信托公司集合资金信托计划管理办法》规定：参与集合资金信托计划的委托人是惟一的受益人。

信托财产：受托人因承诺信托而取得的财产是信托财产，即委托人为设立信托而交付给受托人的财产。受托人因信托财产的运用管理、处分或者其他情形而取得的财产也归入信托