基于产权空间分析的房产测量方法概述.docx

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基于产权空间分析的房产测量方法概述

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摘要:在房产产权登记过程中，房产测量是其中最重要的一个环节，房屋属于不动产，因此，其测量方法就需要从空间结构方面开始。房屋的空间拥有比较明显的产权特征，它与不动产的范围和处置有着较大的联系，与成本之间没有较大的联系。房产测量就是对房屋有效面积的测量，其主要目的是有利于房产产权登记。房屋作为不动产，它的不可移动性决定了它在空间形态上的界定具有一定的复杂性。

关键词:产权空间；房产测量；空间形态

引言

国民经济的快速发展为房屋价值的提升提供了条件，这时，房屋管理就得发挥其重要作用，房屋管理工作的前提是了解房屋的相关数据，所以，房屋测量的作用日益凸显出来。房产测量属于测量中的一种，它在房屋管理中发挥着不可代替的作用。在房产测量过程中，房屋的空间和面积都是其中重要的部分，这些数据都是在法律保护下存在于房屋管理档案中的，因此，房产测量的研究意义重大。

1房产测量以及目的和意义

1.1房产测量的目的

房产测量是房产交易的前提，目前，我国房价居高不下，并且这个现象存在于全国，可以说是寸土寸金，这就是使得房产的交易方式是按照面积计算房价。正是因为房价居高不下，人们收入与房价之间存在较大的差异，这就使得房产的测量十分重要，购房双方都比较重视房产测量。房产卖方最终目的是取得最大的经济效益，他们在房产交易中往往加入房屋建设成本等，房屋面积的测量直接关系到卖方的经济利益，而对于买方来说，他们往往注重房屋的面积，他们是按照面积付款的，他们不希望出现实际面积小于标记面积的，因此，房产测量对于双方来说都是非常重要，所以，房产测量能够有效的促进房屋交易，使购房双方的利益达到最大值。

1.2房产测量的意义

房产测量对整个城市规划建设发挥着重要的作用，目前，我国城市房产测量的质检率较高，并且其具体数值正处于逐渐上升的趋势，房屋购买客户对房屋的状况整体都是满意的，并且满意度呈逐年上升的趋势，现在房产测量的错误率较低，并且呈逐年下降的趋势，这在我国房产测量中是一个比较好的现象。目前，房产测量已经成为我国房屋建设方面质量的目标和方针制定的标准。房产测量对后面的房产管理也发挥着重要的作用，目前，我国对房产管理制定了很多种管理程序，这些都为房产测量奠定良好的基础，可以有效提高房产测量的质量。房产测量具有较大的发展意义，因此，在实际测量过程中，需要注意很多方面的内容避免为后续工作带来障碍。

1.3房屋空间形态

房产测量对房产产权登记有着重要的作用，产权的交易需要有明确的主体，该主体就是房产测量。房屋作为不动产，其具有比较明显的空间形态，房屋的空间结构相较于动产的空间结构来说，具有大宗性和不可移动的特征，房屋空间结构的特殊性决定了在空姐结构界定具有复杂性。房屋空间形态具有一定的特殊性，主要表现在以下五个方面:首先，房屋属于大宗物品，这就使得其本身具有较大的价值量，因此，其产权的保护具有更加重要的特性，其次，房屋空间界定的主要方式是容积率，它可以界定房屋是否具有产权，再次，房屋空间测量不同于其他测量，其在测量过程中很容易产生误差，即实际面积往往比较小，接着，房产测量可以进一步规范房屋产权，对其有效的识别具有一定的促进作用，然后，房屋属于不动产，因此，房屋具有不变的位置，这样就可以利用坐标定位房屋的位置，最后，房屋的测绘需要包括很多内容，如，空间形态、边界和大小。

2产权空间分析方法

2.1定性分析

由于种种原因，房屋定性识别过程具有一定的复杂性，在具体的房产测量中，需要进行规范，确定房产产权的过程就是排除非产权的过程。产权空间分析中定性分析中需要遵循两个原则，第一，合法性原则，不动产产权与其他产权存在很大的不同，房屋具有确定的位置，还具有不可移动性，因此，房屋产权的确定以登记为主，其面积和位置都是房产登记的主要内容。房产面积识别过程中，规划容积率是比较重要的依据，只有经过容积率计算的房产才能确定其房产面积，否则其房产面积的计算是无效的。只有享有土地权的房屋面积才能是房产面积，只有经过规划的房屋才是合法的，是否经过规划是房产合法的主要依据。房产面积是否具有合法性首先是确定土地是否具有合法性，在这个过程中，规划容积率是重要的技术指标。第二，有限性原则，有限性原则主要表现在两个方面，首先，空间有限性，房产产权具有空间有限性，有一些房屋不符合房屋的空间结构，虽然这些房屋可以投入到正常使用中，但在交易过程中会受到一些限制，也无法履行相关义务，也不会受到法律的保护。房产产权在空间上具有分割和合并两种属性，由于房产产权具有一定的完整性，因此，房产产权的分割属性受到一定的限制。其次，时间有限性，房屋在建设完成后，其使用会受到时间的限制，有些房屋寿命较长，有些房屋寿命