广州太古汇商业综合体案例分析.pptx

15案例：太古汇

发展背景及历程2001年香港太古地产在广州设立了第一个大陆地区的代表处，开始投资内地第一个项目；受广州日报报业集团之邀，以一方出地、一方出钱的模式合作开发该项目（规划总占地近3万平方米，项目总面积25-30万平方米，为综合商业发展项目）；双方签署意向书，约定太古地产拥有项目55%的股权；广州日报报业集团拥有项目45%的股权。2002年太古地产与广州日报报业集团正式签约，将项目正式命名为“太古汇—广州日报文化广场”；太古地产成功“兼并”原地块周边的妇幼保健院用地，项目总占地面积扩大至近5万平方米，建筑面积增加至约45万平方米；项目总投资40亿元（广州日报报业集团投资18亿元，太古地产投资22亿元）。2004年太古集团增持项目42%的股权，股权上升至97%，承担投资总额达38.8亿元；广州日报报业集团的股权比例下降为3%；项目正式定名为“太古汇”，完成用地手续，项目地块正式归入太古地产名下，重新启动“太古汇”项目。2004-2008年地铁规划及项目设计规划的多次更改与变动，项目开发多次延迟。2008年年末广州地铁公司作出了规划变动，增加地铁一号线体育中心站人行通道连接项目西北角负二层，总长度约311.2米，太古汇项目进入实质性开发施工，开始做地面上盖工程。2009年太古地产与中国银行广东省分行签订协议，为附属公司太古汇（广州）发展有限公司达成一项人民币20亿元之五年定期项目融资，由太古地产担保，向太古汇追加10亿元投资，用于设计和工程上的调整，至此该项目的总投资额达50亿元。2011年5月商场正式开门试营业；写字楼预计2011年8月交付使用，酒店预计2012年7月开业。数据来源：公开资料、JLL

项目区位中怡广百、天河城、正佳广场、万菱汇时尚天河珠江新城CBD天河北CBD岗顶商圈环市路商圈太古汇B1-1天河路与天河东路交界处体育中心商圈与岗顶商圈交汇，连通天河北CBD与珠江新城CBD的重要板块广州商业最集中、最繁华、最成熟的区域与天河城、正佳广场、万菱汇形成广州规模最大的中高端商业带；地铁三号线石牌桥站及一号线体育中心站双地铁与负二层直接连通；与本项目的直线距离约1公里；

项目基本指标发展商太古汇（广州）发展有限公司土地性质商业及文化综合的土地使用权地块位置天河路与天河东路交界经营模式只租不售占地面积约5万平方米建筑面积约40.6万平方米物业类型写字楼约16.4万平方米酒店约6万平方米商场约8.3万平方米文化中心约6.1万平方米停车场约３.8万平方米商场定位高端商场面积建筑面积：约8.3万平方米出租面积：约5.2万平方米商场实用率63%39层，211.95米１8层，128米28层，165.75米太古汇大部分用地规划是广州市的文化建设用地，项目在2002年立项，被定位为“十五”期间的标志性文化设施之一；文化中心将包括一个公用图书馆、一个电影院和一个歌剧院。图书馆建成后，将全部移交广州市有关部门，作为公用图书馆向市民开放。数据来源：公开资料、JLL

项目物业组合及布局物业功能组合及规模比例规划布局文化中心酒店写字楼Tower２商场写字楼Tower１CultureCenter15%Retail20%Hotel15%Office41%Parking9%

业态建筑面积(平方米)定位租售策略业态/租户出租率经营情况租金/售价(元/平方米)办公楼160,000甲级只租不售以整层出租为主汇丰银行华南区总部、富士施乐、凯德置地地产、太古地产总部、怡和集团招租中目前约65%一座：正在招租，预计2011年8月交付使用二座：已整体出租给汇丰银行汇丰银行承租面积为7.1万平方米共27层，占整个办公楼总楼面面积43%150-240商场121,000高端只租不售已引进LV、PRADA、Dior、Chanel、Tiffany等国际一线品牌95%-100%2011年5月试营业（已开地下一、二层约30个商铺），整体开业预计在9月份首层1,500-2,000酒店60,000高端只租不售文华东方酒店，340间客房及70间服务式公寓——预计2012年7月开业——文化中心60,000面向市民的艺术中心——举行形形色色的艺术及文化活动——预计2012年投入使用——项目运营策略及市场表现数据来源：JLL，数据更新截至2011年６月

项目建筑设计特色——写字楼一座二座竣工时间2011年3月2011年9月楼层总数3928可租赁楼层总数3424使用面积89,00034,000总使用面积约123,000平方米标准层面积2,780-2,870平方米2,530-2,680平方米实用率77％进深12.4-13.1米11.7-13.0米架高地台150毫米(净空:1