当前中国住宅市场发展状况及其趋势分析.docx

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当前中国住宅市场发展状况及其趋势分析

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自1978年改革开放以来，中国的经济周期呈现出较为明显的时序特征。周期的长度基本保持在十年左右的时间，并且呈现出大起大落的特点。以20世纪的经济周期即1991～2000年为例，从1991年开始，经济增长率迅速上升到1992年的14%强，增幅达5个百分点。这种高增长速度在维持了两年之后即在1995年（周期的第五个年份）发生了明显回落。1997年亚洲金融危机后，经济增长率更是跌落至8%以下。与以往相比，本轮经济周期，似乎更加持久和强劲：其一，本轮周期似乎避免了以往大起大落的格局。例如，自2001年开始至2003年间，每年经济增长率只上升1个百分点左右，并在此后大体维持在10%左右的水平；其二，本轮经济周期的上升段似乎比以往长得多，本轮周期在历经6年之后还保持着强劲的增长态势，预期2007年和2008年的GDP增长率依然能够维持在10%左右（见图24-1）。

图24-1GDP增长率（1991～2006年）

本轮经济周期之所以表现出不同于以往的强劲态势，其影响因素和机制非常多。不过，以住宅产业为核心的整个房地产业的崛起和持续发展显然是最重要的因素之一。事实上，导致本轮周期延长的其他因素同房地产也相关。例如，人口结构的变化构成了高储蓄率乃至房地产业崛起的基础，第三产业的发展和城市化进程的加速推动了住宅建设，而人民币升值预期则使得房地产投资成为获得人民币资产并使其保值增值的重要手段。然而，当前住宅市场供不应求的状况在相当程度上是因为住房体制改革后住宅的供给没有跟上迅速市场化的住宅需求。随着未来城市化和市场化的推进，需要警惕住宅市场的逆转。

（一）全国住宅市场分析

1.住宅投资：持续快速增长

1999年的住房体制改革是住宅产业得以启动的导火索。由表24-1可知，从1999年开始，房地产投资就一直维持在整个固定资产投资的20%强。在房地产投资中，住宅投资的比重不断上升，至2006年（截至11月份），住宅投资已经达到整个房地产投资的70%强。

为了抑制过快的投资增长，2006年政策当局出台包括货币政策、土地政策和行政政策在内的各种严厉的宏观调控政策，其中，房地产业又是宏观调控的重点。然而，从投资的行业分布看，受到最大影响的是制造业，而非房地产业。2006年第三季度，受调控影响，制造业投资显著回落。9月份制造业投资的同比增速为33.8%，尽管依然高于全部城镇固定资产投资的增速，但是与6月份相比已经下降了近5个百分点。与此同时，房地产的投资开始加快。9月份房地产投资的同比增速达到了28.7%，比6月份上升了近1个百分点，并且已经高于全部城镇固定资产投资的增速。

表24-1住宅投资、房地产投资和固定资产投资

2.住宅供求状况：供不应求长期持续

住宅投资的持续、快速增长或许有其不合理的方面（例如投机），但是，其根源还是在于旺盛的居住需求。可以说，住房体制改革为中国住宅产业的发展提供了契机，而中国自改革开放以来逐步加快的城市化进程则是住宅产业发展和当前住宅投资热潮的基础。从20世纪90年代以来，中国的人口增长率呈现出稳步下降的态势。在人口老龄化问题逐渐显现的同时，中国的城市化进程却在迅速推进。由于城镇人口增长速度快于总人口增长速度，城镇人口占总人口的比重不断上升。在改革开放拉开帷幕的1978年，中国城镇人口占总人口的比重只有18%，到1990年上升到26.4%，到2005年则达到43%。在1978～2005年的27年间，城镇人口占比平均每年上升1个百分点。分时间段看，在1995年后城市化进程明显快于此前。在1995～2005年的10年间，城镇人口占比增加了14个百分点，平均每年增加1.4个百分点；而从1978年至1995年的17年时间里，城镇人口占比平均每年只上升0.64个百分点。在城市化进程中，家庭规模也在迅速小型化。根据国家统计局的抽样调查，1990年城镇家庭户均人口为3.5人，到2005年则下降至2.96人（见图24-2）。

图24-2中国的城市化进程

根据城镇新增的人口和家庭户均人口，我们可以大体推算出每年城镇新增的住宅需求。随后，将之与每年城镇竣工的住宅套数进行对比，供求关系即一目了然。从表24-2可以看到，自1999年住房体制改革之后，除了2005年以外，每年竣工的住宅都在快速增长。在1999～2004年间，住宅竣工增长速度平均高达21.6%。随着新增住宅的快速增加，供求矛盾得以逐步缓解。然而，即使到2004年，新增需求依然相当于新增供给的近1.6倍。2005年，受宏观调控及其他因素影响，新增供给比2004年有所下降，这使得供求矛盾再次激化。

表24-2住宅供求比较

新增需求与新增供给间的矛盾表明，城镇家庭