全国住房租赁市场发展报告.docx

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全国住房租赁市场发展报告

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2018年全国住房和城乡建设工作会议提出，“以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板”为2019年住房和城乡建设十大工作重点之一。2019年，各地采取多项措施，重点从租赁人口落户、租房税、土地供应和租赁补贴等方面改善新市民的住房问题。

一2019年租赁住房重点政策

（一）保障租赁人口落户

2019年3月，国家发展和改革委员会发布《2019年新型城镇化建设重点任务》[1]，提出允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户，这是“租购同权”提出以来的一项关键政策，将有效解决“新市民”租房的权益问题，使得租房作为居住的一种形态可以更稳定和可预期。

（二）个人租房减税降费

2019年，北京、上海、广州、深圳相继发布个人出租住房减税政策，对于月租金收入不超过10万元的，北京、深圳的综合征收税率均降为2.5%；上海月租金收入在3万～10万元的税率由5%调整为10万元以下统一3.5%；广州不同的月租金收入段税率下调2个百分点及以上（见表1）。个人租房税的降低，相当于向租客和房东让利，通过税收政策调整实现“稳房租、惠租客”的目的，鼓励更多潜在房东出租闲置房屋。

表1月租金收入在10万元以下的个人出租住房综合征收税率变化（2019～2020年）

城市

调整前

调整后

北京

税率5%

税率2.5%

深圳

月租金收入≤3万元，税率4.5%

（3，10］万元，税率6.105%

税率2.5%

上海

月租金收入≤3万元，税率3.5%

＞3万元，税率5%

税率3.5%

广州

月租金收入＜0.2万元，税率4%

［0.2，3］万元，税率6%

（3，10］万元，税率7.9%

月租金收入＜0.2万元，税率2%

［0.2，3］万元，税率4%

（3，10］万元，税率4.295%

资料来源：58安居客房产研究院整理。

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表1月租金收入在10万元以下的个人出租住房综合征收税率变化（2019～2020年）

（三）扩大集体土地建设租赁住房试点范围

2019年1月，自然资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅联合发布《关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》[2]，原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。至此，集体土地建设租房试点由首批北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市增至18城，试点范围进一步扩大。同时，为进一步增加集体建设用地租赁住房的吸引力，针对不少地区试点项目位置偏远的情况，该函强调，要尽量将项目安排在区位条件好、基础设施完备以及人口集中度高、市场需求旺盛的区域，在布局上更加立足于解决好本地住房困难群体和青年无房群体以及其他各类人才的住房需求。

（四）提供租房房源和租金补贴成为留住“新市民人才”的重点

2019年热点城市的抢人大战持续升级，且呈现出从一、二线城市向三、四线城市扩展的趋势。各地在租房、购房、开放落户等方面均予以利好政策支持，租赁人才政策是其中的重点发力方向：一是直接提供人才公寓、公租房等解决房源问题，二是通过租金补贴、租金减免等方式降低人才的居住成本，留住新市民人才（见表2）。

表2全国“抢人大战”租赁相关主要政策（2019年）

租赁相关人才政策

施行城市

房源

人才公寓、公租房

北京、上海、广州、深圳、南京、郑州、西安、武汉等

租金

租金补贴

北京、深圳、南京、西安、珠海横琴、海口、琼海等

租金减少

北京、深圳、南京、西安、武汉、海口、琼海等

免租

深圳、南京、海口、琼海等

资料来源：58安居客房产研究院整理。

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表2全国“抢人大战”租赁相关主要政策（2019年）

二2019年普通租赁住房市场表现

（一）普通租赁住房供需情况

2015～2018年我国流动人口的整体数量逐年减少[3]，每年新入市场的租房人群以“90后”、“95后”为代表，消费观念和居住观念与上一代有所不同，对租房的接受度更高。在这个背景下，从全国范围看租房需求热度在逐年上升。普通租赁住房[4]作为住房租赁市场中占比最大的租房类型，供需热度代表了整个市场表现。在此我们通过房源供给热度指数[5]和找房需求热度指数[6]两个指标来看市场供需的情况。

1.全国的供需情况

从供给来看，2018年普通租赁住房房源供给热度相较2017年增幅明显，2019年房源供给热度趋于回落，但仍高于2017年。从需求来看，2017～2019年普通租赁住房的找房需求热度呈现整体上升的趋势，且2019年相较2018年的增幅高于2018年相较2017年，显示近三年找房需求热度持续升温。

从季节周期来看，供给和需求热度变化呈现周期性波动。