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住房公积金贷款对房地产销售的影响探究

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李和燕

摘要：住房公积金制度在很大程度上促进了城市住房的发展，为公众提供了长期稳定的信贷资金。住房公积金作为一种公共基金管理机构，在维护社会稳定和经济发展中发挥着重要作用。随着国家政策的支持和企业待遇的提高，拥有住房公积金的职工人数不断增加，这也在很大程度上增加了住房公积金贷款的风险。诚然，我国住房公积金制度并不完善，在实际风险管理中也存在一些问题。住房公积金贷款规模的扩大和申请住房公积金贷款人数的不断增加，都对住房公积金的风险管理提出了新的挑战。鉴于此，本文分析了住房公积金贷款对房地产销售的影响，以供参考。

关键词：住房公积金贷款;房地产销售;影响;策略

引言

我国房地产经济表现出新的发展趋势，房地产销售模式也处于变化之中。相关部门及人员应通过分析市场发展情况，认真研究并分析影响房地产销售的因素，并对住房公积金贷款利率进行科学调整，促使房地产销售朝着更加健康的方向发展。

一、住房公积金贷款对房地产销售的影响

（一）房价变化因素

在新的经济形势下，房价的变化会直接影响房地产的整体销售。当物业市场管理方面售价上涨，但房屋贷款增幅不明显时，很容易影响物业销售，导致物业比重下降。因此，住房贷款变动和房地产售价变动的趋势是不同的。为了提高房地产市场的效果，管理者必须了解房地产价格变化的市场发展和范围，对房地产销售的影响因素，对房地产销售价格实行科学控制。

（二）气泡预警因素

房地产泡沫预警中，经济发展发生了逆转，但总体而言，房地产价值没有变化。在不断变化的经济形势下，相应的经济形势将朝着异构的方向发展。值得注意的是，在土地和土地销售贷款和价格变化时，重点应放在相关的经济发展趋势是地方还是国家。根据房地产市场发展的控制因素，快速开展日常工作，适应行业不断变化的线性回归方程，了解相应的动态。

二、防范住房公积金贷款风险的策略

（一）住房公积金贷款收紧政策

面对居高不下的个贷率，许多地区实施了住房公积金贷款的收缩政策，通过降低贷款额度、提高购房首付比等一系列量入为出的措施严格控制住房公积金贷款的总量。北京市于2018年9月份出台《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》《关于落实放管服、优化营商环境提升住房公积金归集服务水平的通知》等住房公积金新政，将住房公积金贷款额度从80万降到60万;规定二套房认房又认贷;普宅首付至少35%，二套非普宅首付不低于80%;公积金贷款的年限最长算到65岁，不再是70岁;月还款额不超月收入6成，超限降贷款额度。厦门市住房公积金管理自2016年以来，将原本0.8的流动性调解系数两度下调至0.6，倒逼缴存职工重新配置个人住房组合贷款、或延长其贷款年限。[16]这些政策虽然一定程度上限制了住房公积金的流出量，缓解了地区住房公积金的流动性风险，但是这种人为收紧政策与住房公积金的住房保障功能及其社会福利性质背道而驰，不是住房公积金平稳发展的长远之计，更是有损其社会公信力。

（二）提高员工职业操守与职业道德

针对住房公积金贷款业务相关员工存在的工作上的不规范、不合法操作，住房公积金单位要积极采取应对措施来解决这一类风险。如开展定期的综合考核，并与绩效进行挂钩;或是定期开展宣传与教育工作，切实提高住房公积金贷款工作人员思想境界，提高员工的职业操守和職业道德;又或者制定道德与操守方面的奖惩制度，秉持公开、公平、公正的原则，进一步将奖励与惩罚落实到个人身上等等。不管何种措施，都是以提高员工职业操守与职业道德作为目标的，以此来降低住房公积金贷款业务发展中的人性化风险。

（三）加强贷后管理力度

住房公积金单位应当对贷款人的资金用途有一个长期的追踪、调查，也可以放权给银行，让银行进行协同追踪、调查，这是加强贷后管理的一种有效措施。也可以说，这是一种动态监察，对贷款人的信用、支付能力、安全状况做一个系统的评分，保证住房公积金贷款出去的资产稳定和安全。同时也为确保贷款人是否合理、合法的使用这笔资金。此外，还应加强贷款合同管理，切实为产业自身提供保障，并作为追诉利益的明确依据。

（四）健全信用评价体系

相关部门应当出台信用评价体系，依据住房公积金贷款业务具体情况，完善该体系，提高住房公积金贷款风险防范与控制能力。住房公积金贷款业务包括许多核查工作内容，基本的核查工作之一就是针对借款人的信用开展相关审查工作。通常来说，在办理住房公积金贷款业务活动的过程中，可以利用人民银行征信系统开展相关的查询与审核工作。为了提升住房公积金贷款风险防范与控制能力，当地住房公积金管理部门在有关的征信系统中，录入借款人的个人信息、实际款项交纳等内容，这样在提升征信审查标准的同时，还能提高借款人信息的真实性，增强相关信用评价体系的科学性与系统性，有效降低发生贷款风险的概率。

（五）拓宽公积金的融资渠道