产业园行业分析.docx

产业园行业分析

第一节产业园行业市场发展

1.1产业园基本定义

根据当前我国各地的产业园区设立和建设情况，结合联合国环境规划署的定义，对产业园区可做出这样的定义：一个国家或地区的政府通过行政或市场化等多种手段，划出一块区域，制定长期和短期发展规划和政策，建设和完善适于工业企业进驻和发展的各种环境，聚集大量企业或产业，使之成为产业集约化程度高、产业特色鲜明、集群优势明显、功能布局完整的现代化产业分工协作区和实施工业化的有效载体。

产业园具有的特点包括：开发土地面积较大；土地上有多个建筑物、工厂以及各种公共设施和娱乐设施；对常驻公司、土地利用率和建筑物类型实施限制；详细的区域规划对园区环境规定了执行标准和限制条件；为履行合同与协议、控制与适应公司进入园区、制定园区长期发展政策与计划等提供必要的管理条件。

1.2产业园基本功能

资源集聚功能：产业园区凭借其与老城区的比较优势，能够使分别掌握在各种社会组织中的各类资源集聚在一起，协同发挥作用。资源的集聚主要表现在人力资源集聚、财务资源集聚、物力资源集聚、信息资源集聚、组织资源集聚、政策资源集聚等方面。

技术渗透功能：新技术向传统产业渗透；新技术向相关产业渗透；新技术向社会其他领域如文化、教育、日常生活等领域的渗透。

外围辐射功能：通过向传统企业转移产品，提供先进设备等方式促进地方传统产业改造升级；能促进地方商业、交通、科技、教育、文化等事业的发展，有利于扩大劳动就业机会。

示范带动功能：产业园区在技术产品、技术工艺和组织结构等方面的创新将对区域外企业或其他经济组织产生积极影响和带动作用。

1.3产业园开发模式

从产业园的开发管理模式来看，主要有政府主导、企业主导、政企联合三种模式，其中以政府主导最为常见。

政府主导模式由政府统筹园区的规划与建设，负责园区内道路、市政等基础设施建设及物流园区招商引资。其特点是由地方政府主导出资，引入投资开发平台对标的园区进行开发建设，同时设立园区管委会代表政府进行具体园区层面的项目运营、收支决策等。

企业主导模式由企业依托于自身雄厚的经济实力及品牌影响力，吸引上下游产业及相关企业集聚，形成产业集聚区。特点是企业在政府指导下直接进行园区层面的各项经营决策，更加高效但对经营能力要求高。

政企联合开发模式是上述两种模式的整合，通过政府与主导企业之间协调，共同推进产业园区的开发与建设。特点是兼具政策与市场化机制。

图表1：产业园开发模式

1.4产业园发展条件

产业园发展条件分为硬性条件和软性条件，其中硬性条件包括：

1、能源水电：产业园区变电所选址要靠近负荷中心，便于进出线，交通运输方便。园区供电线路原则上应随道路同步建设，并接入园区企业内部。产业园区内应建立安全、高效、合理的供水系统，满足园区企业工业和生活等各类用水的需要。园区供水管道工程建设及验收应符合国家和地方规定的技术标准和管理要求。

2、道路交通：产业园区规划道路系统宜采用“方格网状”路网结构。规划道路按等级分为快速路、主干道、次干道和支路。园区主干道、次干道及支路严格按照规划进行控制和建设。园区内统一设置道路交通标志、标牌、标线、隔离设置等交通安全设施，工业园内应有统一的街具设计；交叉口必须进行交叉口渠化设计。

3、通讯网络：产业园区路网建设过程中，应预留充足的弱电管网位置，并共同建设弱电管沟。产业园区每隔300～500米应建设一个移动通信基站，以满足公共区域通信需求，工业园区住宅小区及商住楼建设过程中应配合运营商同步建设内部移动通信网络，以满足建筑物内部通信要求。

4、公交设施：产业园区应结合城市总体规划，综合交通规划，公交专项规划，对公交需求进行研究，拟定公交基础设施建设方案，制定出公交基础设施建设细则。对公交需求较大的园区应编制园区公交专项规划。应结合园区用地性质、客流量，建设公交首末站、中途站和综合交通换乘枢纽，并留足发展余地。

5、绿地系统：产业园区绿地建设规划应根据园区规模合理布局绿地，工业、商业、金融、仓储、交通枢纽、市政公用设施等系统，绿地率不宜小于20%，对环境有大气、噪音污染的厂矿企业系统，绿地率不应小于30%；园区绿化树种规划，应以乡土树种为重，速生与慢生相结合，体现地方特色。

产业园发展软性条件包括：

1、土地政策：土地资源是物流地产投资商的关键资源，长期以来我国工业用地供应相对充足，且价格低廉。各地为招商引资拉动本地经济增长，对工业用地的供应从不吝啬。

2、税收政策：产业园区是各地招商引资的主要聚集区域，是各地经济发展的主战场，同时也是地方税收的工作重点。为充实园区经济实力，在政策制定上作出大量倾斜，用优惠政策作为招商引资的法宝。

3、财政政策：财政对产业的支持必须以产业