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房地产开发项目结算土地增值税清算与必威体育精装版土地增值税反避税应对实务;?2;?3;?4;?5;?6;?7;?8;?9;?10;?11;（三）权属初始登记

房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。开发商应提交材料：

1、申请书；

2、企业营业执照；

3、用地证明文件或者土地使用权证；

4、建设用地规划许可证；

5、建设工程规划许可证；

6.施工许可证；

7、房屋竣工验收资料；

8、房屋测绘成果；

9、其他文件。;?13;?14;?15;?16;（四）竣工决算

竣工决算是由建设单位编制的反映建设项目实际造价和投资效果的文件,是项目法人核定各类新增资产价值,办理其交付使用的依据。通过竣工决算,反映建设工程的实际造价和投资结果；通过竣工决算与概算、预算的对比分析,考核投资控制的工作成效。

竣工决算的内容应包括从项目策划到竣工投产全过程的全部实际费用,包括竣工财务决算说明书、竣工财务决算报表、工程竣工图和工程造价对比分析四个部分。;?18;?19;?20;?21;?22;?23; 举例2：某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为2000万元，这两幢商品房的预算造价分别为：A预算造价为1200万元，B预算造价为1000万元，合计为2200万元。则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算A.B各幢商品房的实际建筑安装工程费：

A商品房：2000×1200÷2200＝1090

B商品房：2000×1000÷2200＝910

房屋开发成本核算表一.doc

房屋开发成本明细分类账之二.doc;?25;?26;?27; 8、周转房摊销。指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。

9、利息支出。指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费,但使用前暂存银行而发生的利息收入应冲减支出。开发产品动工前和完工以后的借款利息,应作为财务费用,计入当期损益。

10、其他费用。指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。;?29;?30;?31;?32;?33;?34;?35;?36;?37;?38;?39;?40;?41;?42;?43;?44;?45;?46;?47;?48;开发成本—自用土地开发成本 18

贷:应付账款—应付工程款 43;?50;?51;?52;?53;?54;?55;?56;实际支出;六

项

费??;?59;?60;;?62;?63;?64;?65;举例:

某开发产品2011完工，可售面积10000平米，2011年已售4000平米，2012年已售2000平米，剩余4000平米。2012年取得该项开发产品结余成本费用200万元。

分析:

剩余产品分得40%费用80万元；已销面积分摊60%费用120万元，全部在2012年销售当期申报扣除。;?67;?68;?69;?70;?71;（三）扣除项目分配方法

《细则》规定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

国税发〔2006〕187号,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法。

国税发[2009]91号,按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。;?73;?74;?75; 国家税务总局关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复(国税函[2010]347号)

厦门市地方税务局:;?77;?78;?79;2.扣除项目

转让项目的性质 扣除项目;?81;转让项目性质 扣除项目

?

土地价款

未经开发土地 交纳的有关费用

缴纳税金

?;?83;?84;?85; 国税发〔2010〕53号规定,核定征收必须严格依照税法规规定的条件进行,任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围,凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的,必须立即纠正。对确需核定征收的,要严格按照税收法律法规的要求,从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作,核定征收率原则上不得低于5%,各省级税务机关要结合本地实际,区分不同房地产类型制定核定征收率。;?87;?88;?89;?;?91;?92;?93;?94;?95;?96;?97;?98;?99;?100;?101;?102;?103; 再如:回迁房40套，售价4000元/㎡，视同销售收入:40×150×4000=2400（万元）

借:开发成本—土地征用及拆迁补偿费2400

贷:其他应付款——应付拆迁补偿费2400

交付时，

借:其他应付款——应付拆迁补偿费2400

贷:商品销售收入 2400

结转成本，

借:商品销售成本

贷:开发产品;?105;?106;