银行业市场前景及投资研究报告：存量按揭，利率调整，历史复盘.pdfVIP

行业研究

证券研究报告银行2024年09月20日

银行业深度研究报告

存量按揭利率调整：历史复盘、可能性和潜推荐（维持）

在路径

历史上两轮存量按揭利率：第一轮在08-09年，第二轮在2023年9月。第一

轮：1）背景及方式：2008年金融危机后，房地产市场景气度下行，央行推出

房贷利率下限统一调降政策。针对新客户的房贷利率7折优惠政策落地后，按

揭贷款市占率较高的国有行较为被动，而中小行则趁机争夺优质客户，存

量按揭利率调整落地。2）影响：2008年多次降息叠加存量房贷利率下调，银

行业息差降幅较大，五大行和招行在09上半年零售贷款利率及净息差平均降

幅分别为169bp、81bp。但后续房地产市场迅速回暖甚至过热带动商业银行仍

能以量补价冲抵利率下降对利息收入的影响。第二轮：1）背景及方式：居民

资产端收益率的“快速走低”和负债端成本的“相对刚性”，引发居民提前还

贷潮。2023年9月央行、金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利

率有关事项的通知》，采用存量利率下调至不低于发放时城市利率下限的方式，

实现存量按揭利率的统一调整。2）影响：约6成存量按揭贷款利率完成下调，

平均降幅在73bp。每年减少借款人利息支出约1700亿元，商业银行净息差

2023年环比23Q3下降4bp至1.61%，但一定程度缓解银行面临的提前还款压

力。

行业基本数据

新一轮存量按揭利率调整探讨。今年5月以来存量和新发按揭利率价差进一

占比%

步走阔。截至2024年5月底，我们测算的存量按揭利率水平在4.06%，新发

股票家数(只)420.01

首套房贷款利率在3.45%，二套房贷款利率在3.90%，存量和新发利率价差在总市值(亿元)110,019.1514.25

61bps。此外随着新老按揭的利率剪刀差进一步拉大，今年以来提前还款的比流通市值(亿元)75,255.4512.42

例仍维持在高位。7月调整存量按揭利率再度引发市场讨论，但通过何种方式

落地、覆盖范围是否覆盖二套房等明细政策落地仍不明朗。相对指数表现

不同情景假设下测算政策落地对银行板块的影响：1）情景一：全部按揭贷款%1M6M12M

利率“一刀切”至新发首套房利率。则影响银行净息差6.3bp，影响24年净利绝对表现-5.4%4.8%8.3%

润9.54%。2）情景二：仅存量首套房按揭贷款利率调整至新发利率，根据不相对表现-0.1%16.4%23.7%

同首套房占比假设，则估算存量按揭调整利率为42~54bp，可总体节约利息支

出在1587~2041亿。影响银行净息差4.4~5.6bp，净利润6.7~8.6%。3）情景2023-09-18~2024-09-19

20%

三：考虑去年存量按揭利率调整，本次仅调整上轮未享受优惠客群。若假设

40%的客群调整、降幅整体在100bp、则影响银行净息差4.4bp，影响24年净9%

利润6.64%。对债务人而言，按照100万元按揭贷款、等额本息30年还款计