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刍议土地一级开发成本核算中存在的常见问题

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尹冬容

【摘要】在我国的现代化建设工作当中，对于土地资源的需求量越来越大，这也是促进经济持续稳定发展的关键。随着建设用地面积的逐渐缩小，应该促进土地资源利用率的提升，防止出现严重的浪费问题。在拆迁、工程建设和征地等工作当中，都涉及土地一级开发，因此应该对其予以高度关注。土地一级开发具有一定的复杂性和专业性，加强成本核算管理，能够为工程项目的顺利实施提供保障。然而，在当前成本核算中也存在许多问题。本文分析了土地一级开发成本核算中存在的常见问题，探索土地一级开发成本核算的对策。

【关键词】土地一级开发;成本核算;常见问题;对策

土地資源是社会发展中的重要资源，加强对土地的合理开发与规划，是缓解当前土地资源紧缺局面的关键途径。在可持续发展理念下，对于土地一级开发工作也提出了新的要求。尤其是对于成本核算而言，其涉及的内容较为繁杂，传统成本核算理念与方法呈现出一定的不适应性，因此应该对其进行合理创新。土地管理体系由于土地使用权和所有权的分离而变得更加完善，但是相应的土地一级开发成本核算难度也在提高。应该避免核算成本与实际成本出现较大的偏差，降低给工程项目建设带来的风险。因此，应该对成本核算的常见问题进行总结，在实事求是的基本原则下，制定针对性土地一级开发成本核算措施，构建健康、高效的土地市场。

一、土地一级开发成本核算的特点

将“熟地”代替原有的“生地”，是土地一级开发的主要价值，成本核算是该工作的关键点，能够实现对多种费用的统一化管理。通常情况下，工程项目的建设周期较长，而且涉及到的管理内容较多，因此对成本核算也会产生一定的影响。尤其是复杂的成本构成，使得成本核算的难度也相应上升【1】。成本核算的环节也较多，不同环节的工作之间存在相互影响和相互制约的关系，如果未能对成本核算的流程进行梳理，将会对手续办理和运行成本造成较大的影响。此外，支付对象、费用类型和归集方式等也存在一定的差异性，因此应该由专业成本核算人员负责处理。

二、土地一级开发成本核算的常见问题

（一）预算方案问题

成本预算数据应该由企业向国家相关机构提供，这是在土地一级开发中的关键工作，能够为国家发改委开展审批工作奠定基础。在土地一级开发预算成本报表的制定当中，需要明确不可预见费用、前期费用、财务费用、征地拆迁补偿费用、销售费用、项目财务费用和公共区域市政基础设施建设费用等等【2】。国家相关部门在审批项目时以成本预算作为依据，但是由于其成本预算方案存在与事实不符的问题，使得审批工作受到极大的影响。尤其是在各项费用的统计当中未能结合项目的实际情况，导致在后续开发工作中遇到较多矛盾。

（二）前期费用核算问题

未能有效统计土地一级开发前期费用，不清楚项目前期咨询费用、实施方案编制费用和立项报告、可研报告的制定费用，使得在土地一级开发中出现成本升高的问题，给开发企业带来严重的经济损失。在工程勘察、测绘和定桩等工作当中也会涉及较多的费用，管理人员未能对其进行分类管理与预估，对于工程项目的掌控力不足。环境评价分析费用和交通影响分析费用，也是土地一级开发前期费用的重要组成部分，但是在成本核算中存在漏算的问题。

（三）公共区域市政基础设施建设费用核算问题

在公共区域市政基础设施建设费用核算当中，未能做好充分的市场调研工作，照搬其他项目的成本核算模式，使得项目开发受到诸多意外因素的影响。在统计公共配套设施建设费用和公共区域市政基础设施建设费用时存在不合理之处，未能明确管线建设费用、桥梁建设费用和道路建设费用的基本情况【3】。随着市场环境的逐渐复杂化，企业在开发过程中面临的风险也会相应增大。

（四）征地与拆迁费用核算问题

征地补偿费用核算也是土地一级开发成本核算的关键内容，但是很多企业对此较为忽视，导致后续开发过程中出现较多的矛盾。在计算时缺乏科学依据，违背了国家相关法律法规的要求，未能在计算中纳入房屋拆迁评估费用等。此外，对于拆迁工程费用的实际情况不够了解，在成本核算中缺乏专业的机构与人员，这也是当前成本核算面临的主要问题。

三、土地一级开发成本核算的对策

（一）完善预算方案

开发企业应该对多项费用加以调查和分析，比如公共区域市政基础设施建设费用和前期费用等等，保障土地一级开发预算成本报表的真实性与全面性。国家相关部门只有以可靠的报表为依据，才能顺利审批土地一级开发项目。在报表当中明确企业的成本预算状况，保障决策的科学性与合理性，防止对审批工作造成较大的阻碍【4】。在土地一级开发当中，能够对各企业进行有效筛选，防止对项目实施与竣工造成影响。此外，还应该加强制度建设，对核算对象进行深入分析，保障相关数据的真实性与精确性，防止归集对象不清晰问题的出现。加强各个部门之间的沟通与交流，满足成本归集与控制要求。

（二）优化前期费用核算