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2022年土地估价师考试案例与报告真题及答案--第1页

一、案例分析题(2题，每题20分，共40分。请阅读，并根据有关条

件综合分析回答问题)

(一)某土地估价师接到一项业务，委托方A企业规定就一宗土地

赔偿问题提出一种价格征询意见，价格基准日确定在6月30日。下

面是估价师与委托方交谈并到现场调查记录要点，阅读后回答有关问

题。

(1)A企业是一家国营企业，重要从事纺织品贸易，规模中等。

(2)委托估价土地是A企业于1999年2月与B村委会签订协议获

得，面积共17亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临

近一条一般马路，周围为农地，距县城约1千米左右。

(3)与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没

有实质性使用。

(4)5月，当地国土资源局查知，认为未通过同意属于违法用地，

规定A企业补办土地征用手续，加上前期支付B村费用，A企业合

计支出征地费用100万元，向政府交纳17亩土地出让金及惩罚金各

为20万元。

(5)2月，因修建环城道路和绿化带，县政府占用其中4亩土地，

所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完毕环城道路和绿化建设。

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(6)与此同步，该县设置开发区，将A企业所占剩余13亩土地纳

入开发区内，A企业领取了国有土地使用证。

(7)目前开发区已经完毕统一规划和建设，基础设施完善，为“六

通一平”，并陆续有某些企业购置土地，其中，A企业北侧土地为寰

宇电器企业所有，西侧土地为每天食品服务企业所有，南侧土地为时

代医药企业所有，由于修建开发区内部道路占用了A企业1亩土地。

(8)委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中来看到有关土地

使用年限阐明，也没有可以提供政府核发划拨土地决定书、建设用地

许可证。委托方还提供了县国土资源局5月为A企业补开出让金收据，

但没有补签土地出让协议书。5月，开发区曾经规定A企业交纳12

亩土地共48万元基础设施费，但没有贯彻。

(9)现场看见，土地东侧已经建设1栋办公楼，使用了5亩土地，

建设时间为4月;12亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰宇企业通

过围墙隔开。土地交通条件很好，西边为兴城路，是开发区内一条重

要马路，南侧为本来道路改造通城路，可以直达县城中心区，并且有

第8路和第11路公交车站。

(10)委托方提供了3月该县规划局将剩余7亩土地用途确定为工

业(原建设办公楼也视为工业配套办公楼，地块容积率与开发区整体

容积率一致)告知书，以及8月县政府以开发区邮局建设公共目收回

剩余7亩土地告知书，告知以划拨用地进行赔偿;A企业同意土地收回

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但规定按照出让土地赔偿，并规定赔偿为绿化用地和道路用地支付出

让金。

(11)调查时，该开发区工业地价市场平均价为每亩16万元，土地

出让金比增长了20%，基础设施费比增长了10%。

问题(每题4分)

1、用简朴语言，以上述内容为基础，按照时间次序写出土地获

得及权利变化基本过程。

2、按照土地登记规定描述最终A企业所有土地四至。

3、县政府收回了剩余7亩土地，假如要按照出让用地进行赔偿，

一般可以以哪些有关文献作为出让用地性质证据(包