我国城镇住宅建设投资与发展趋势分析.docx

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我国城镇住宅建设投资与发展趋势

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文/任荣荣

一、国际经验表明：住房建设投资与经济发展水平之间呈现倒U型关系

住房建设投资/GDP，是对不同国家住房投资规模进行比较时的常用指标。世界银行对全球近40个国家的经验研究表明，住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型关系，如图1所示。人均GDP在8000美元左右时，住房建设投资/GDP达到峰值，为8%左右。Kim（2004）对韩国的研究以及我们对日本的统计分析，同样验证了这一关系。

从Kim①对韩国1970-2002年间住房建设投资与经济发展的研究结果来看，韩国在人均GDP达到8000美元左右（1993年的经济发展水平）时，住房建设投资/GDP达到峰值，为8.9%。这一阶段，韩国完成城市化快速进程，城市化率为76%。

我们对日本1960-2005年住房建设投资与经济发展水平的统计分析表明，日本住房建设投资/GDP在1973年达到峰值9.1%，当时，日本的人均GDP水平在8000美元左右，城市率约为73%。

住房建设投资与经济发展水平之间所表现出的规律性关系，可以为分析我国住房建设投资的发展趋势提供参考。

二、我国城镇住宅建设投资发展现状

1.1991-2009年我国城镇住宅投资年均实际增长18.4%

20世纪90年代以来，我国城镇住房建设取得较快发展。1991-2009年，我国城镇住宅投资年均增长23.9%，扣除价格因素，实际年均增长18.4%，与同期城镇固定资产投资增速（18.2%）接近，比同期GDP增速高7.8个百分点（见图2）。但住宅投资的波动幅度高于固定资产投资和GDP的波幅。

2.1991-2009年我国城镇住宅投资在GDP中所占比重平均为5.9%

1991-2009年间，我国城镇住宅投资在城镇固定资产投资中所占比重在18%左右，2004年以来该比重呈下降趋势，2009年城镇住房投资在固定资产投资中所占比重降为15.7%。如图3所示。这一期间，我国城镇住宅投资在GDP中所占比重平均为5.9%，该比重自2000年以来呈持续上升趋势，由2000年的5.5%上升到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资/GDP约为7.2%②。

3.1991-2009年我国城镇住宅投资对经济增长的平均贡献率为7.8%，拉动经济增长0.8个百分点

从城镇住宅投资对经济增长的贡献来看，1991-2009年我国城镇住宅投资对经济增长的平均贡献率为7.8%（见图4），其中，1998-2009年的平均贡献率为9.2%，在1998年和2009年经济复苏过程中，城镇住宅投资对经济增长的贡献率在20%左右。同时，城镇住宅投资拉动经济增长的百分点数在1991-2009年间平均为0.8个百分点，其中，1998-2009年的平均拉动点数为0.9个百分点，同样，在1998年和2009年经济复苏过程中，城镇住宅投资拉动经济增长的点数高达1.6个百分点。

三、预计“十二五”期间以至2020年我国城镇住宅投资仍将保持较快增长

1.我国城镇住宅投资/GDP将在2020年左右达到峰值12.1%

我们利用1991-2009年城镇住宅投资、GDP、人均GDP数据，检验我国住宅建设投资与经济发展水平之间的关系，模型估计结果显示：

SHTO=0.0255+0.0311*GDPPER-0.0025*(GDPPER)^2

（R2=89%，DW=1.0）

式中，SHTO代表城镇住宅投资/GDP，GDPPER代表人均GDP水平，单位为万元人民币。模型具有较好的拟合效果，拟合优度为89%。

模型估计结果告诉我们，与世行的经验发现类似，随着经济水平的发展，我国城镇住宅投资/GDP的变化也表现为倒U型曲线，如图5所示。当人均GDP超过60000元（2009年价，折合美元计约为9000美元）时，城镇住宅投资/GDP达到峰值为12.1%，扣除土地费用后，该比例约为9.8%。该比例与日本、韩国相似经济发展水平下住房建设投资在GDP中所占比重的峰值接近。

假设2010年以来我国人均GDP年均增速为7%，则2022年我国城镇住宅投资/GDP达到峰值；如果“十二五”期间以至2020年人