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一、房地产是指房屋财产和与房屋相关的土地财产的总称.现概念:房地产是指土地、建筑物

及固着在土地、建筑物上不可分割的附着物（配套设施、设备、住区环境

二、注意：区别房地产、不动产、物业等概念

“不动产”、“房地产”、“物业”在英语中都可表达为RealEstate和RealProperty。前者主

要是实体财产，后者具体指实体财产及其附带的各种权益.这三个概念又有区别：

不动产是相对于动产而言，是指包括房屋在内的一切与土地相联结的财产，其外延要广于我

们所用的房地产，如林木、鱼池等。

物业一般是指单元性的房地产。物业可以根据区域空间作相对分割，某住宅单元可作为一个

物业,办公楼宇、商业大厦、厂房仓库或整个住宅小区亦可称为物业

三、房地产投资的保值与增值性

众所周知，通货膨胀能使货币贬值。人们为了在今后相当长的时间内避免由于通货膨

胀给自己带来的损失,必须寻求某种保值的方法。

随着社会的发展、人口的增多、经济的繁荣、人们对土地的需求日益增长，房地产的

价格总体呈不断上升趋势。所以从长远来看,最能保值而又最重要的实物就是房地产。

另一方面，由于土地资源的不可再生性和稀缺性及房地产的耐用性和使用价值上的广

泛性，并且，随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们对房地产需求的迫切性也日益增

长，使房地产在相当时期内成为供不应求的商品，房地产价格根据市场经济规律不断上升。

从长远利益看，投资于房地产,是一种比较可靠的增值手段.

四、房地产市场低效率的原因

1）在房地产市场上，每一个交易物都是彼此独立的。

2）房地产产品异质。

3)房地产交易过程较为复杂。

4)寻找成交伙伴也有较大的难度，并需耗费大量时间。

5）有关房地产市场价格的刊物较少。

五、房地产项目的开发程序

开发商从有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵

循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般说来,这个程序包括8个步骤，即投资机会寻找、

初步可行性研究、土地使用权的谈判、详细可行性研究、规划设计与方案报批、签署合作协

议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。

六、居住建筑密度：指居住建筑对居住用地的覆盖率，即：居住建筑密度=居住建筑基底面

积/居住建筑用地面积。

容积率（居住建筑面积密度)：容积率=居住建筑面积/居住建筑用地面积

建筑密度:即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面

积之比

七、房地产开发项目的区位分析

1影响房地产开发项目区位选择的因素分析

1．地域因素的分析与选择

地域因素的分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑

项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。

2．具体地点的分析与选择

它是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择,主要考虑项目所

在地点的临街状况、建设用地的大小、利用现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安

置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。

3．开发潜力分析

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房地产开发应追求最高最佳利用，也就是说在技术可行、规划许可且财力允许的前提下

达到最有效利用.

4．土地使用权获取方式分析

从目前国内获取土地使用权的途径和方式来看,有通过政府土地出让和从当前土地使用

者手中转让等两种途径。

5．具体的影响因素

1)城市规划方面的因素

2）自然特性

3）市政基础设施条