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北京国美家园整体销售方案

国美家园商品房工程

整体筹划及销售

合作建议书

（草案）

制作单位：北京雍景台房地产经纪有限公司

时

间：二OO四年二月二十一日

敬

呈：国美集团黄总阅

绪

言

■

国美家园工程开发应加快步伐刻不容缓

□

国美家园在北京市城市住宅郊区化这一明显进展趋势中属珍宝

级地块，具有极强的区位价格优势、地理位置优势、交通优势、

较高升值潜力优势，且对于开发商而言，地块切割、划分、使

用便利，同时，国美集团拥有雄厚的资金背景和强大的现金流

力量，在市场上已形成极高的市场知名度、信誉度，这样，使

该工程完全有条件实现一个目标，即“一年投资开发，当年峻工，

当年售罄”

（一期或一期加二期）。

但是，从以往的市场阅历上看，做为一个浩大的房地产开发项

目，尤其是逾百万平方米以上的住宅商品房工程，除需开发商

具备雄厚的资金实力或拥有强有力的资金链外，尚取决于对市

场机遇和市场变化的敏锐反响和把握。

□

当前，北京房地产市场消失了罕见的上升势态，这是由于政府

批地政策的调整，土地供给量锐减，销售量上升、价格回暖等

诸多因素造成的，无疑，这就为国美工程供应了一个胜利开发

的土壤和契机，并且，此契机在北京市房地产市场进展过程中

制造了一个特别珍贵的富强时期，如能准时把握，加快开发步

伐，因势利导，凭借自身的诸多优势，则定能实现“一年投资开

发、当年开盘、当年售罄”

之目标。但是，作为一个具有远见卓

识的开发商而言，应当糊涂地熟悉到这一时期的短暂性，这一

商机是稍纵即逝的（缘由在下面段落会结合政策缘由进展理论

性分析）。商机突现，开发富强期的到来，会塑造一代地产英豪，

会造就一个知名品牌社区的完善胜利，如何把握商机，如何应

时而动是摆在国美人面前的一道迷人的课题。我们认为，这种

短暂的富强期可维持一年至一年半，而随之而来的可能将是新

的一轮残酷的工程竞争，因此，国美应审时度势，主动出击，

在这一富强期内制造地产上绚烂的辉煌。

□

国美家园的急迫开发刻不容缓，还有特别现实的缘由。目前，

在国美地块四周相毗邻的工程已有“华纺易城”、“珠江罗马”等

大的开发集团及住宅工程产生，在将来的一、两年内，青年路

以东宽阔的待开发地将消失多个同类工程，我们必需成认一种

规律：当一个局部地区消失供给量的增多，虽然会使该地区成

为热点，但也肯定会导致该地区同类工程的残酷竞争、价格下

降，最起码会延缓该地区各个工程的销售速度，增加滚动开发

难度，同时，早期开发的住宅工程现房率会得以膨胀，它势必

压迫其他建立中的工程，从而导致处于开发建立中的工程更深

层次地去追求产品的精益求精，增加开发建立的难度。我们国

美地块目前拥有许多良好的优势，国美集团又具有特别强、无

人可攀比的现金流量和资金链，这恰恰是我们国美家园的真正

优势之一，因此，我们应当确立在房地产开发板块中以“短、

平、快”的原则进展房地产开发运营，而不是与其他周边工程

比拼价格和品质，固然，房地产开发住宅工程应具有较高的品

质和合理的价格，但是，这肯定不是简洁地用廉价、降低利润、

增加硬件等手段来实现的，而应当充分利用市场稍纵即逝的契

机，筹划出与地块素养相符、价格定位精确的住宅产品，才能

够在市场中特别制胜，在周边工程竞争中脱颖而出，从而使开

发商降低了开发风险，保证了利润，符合总的“短、平、快”

经营原则。因此，我们应当理智地分析现实的缘由，现在，我

们不能够等待、观望，而应当把握市场契机，先发制人、精确

出击。

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政策分析依据

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北京市政府相关政策调整给目前北京房地产市场带来的影响

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自2023年3月1日起，北京市全部土地批地权转给北京市土地

交易中心，旨在掌握土地投放量，稳定房地产市场价格，以

利宏观经济稳步增长势头，这将