中国商品房市场土地购置、销售、投资运营现状分析.docx

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中国商品房市场土地购置、销售、投资运营现状分析

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提示：2016年1-11月份全国商品房累计成交面积13.58亿平米（同比+24.30%），成交金额10.25万亿元（同比+37.50%），两项数

????2016年1-11月份全国商品房累计成交面积13.58亿平米（同比?+24.30%），成交金额10.25万亿元（同比+37.50%），两项数据分别超越了2013和2014年的历史大顶。其中40大中城市成交?面积和金额的占比分别为39.86%和57.59%，对于整个行业走势?的影响权重稳步扩大。4季度调控不断升级的预期下假设12月40?大中城市成交环比降幅度达到25%，其他城市降幅达到15%的悲观预期下，全年商品房销售面积依然能够达到14.84亿平米的天量水平。

?????参考

发布《2018-2023年中国房地产行业市场供需现状调研及行业市场供需现状调研报告》

2015-2016?全国商品房销售累计同比数据?（%）

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资料来源：公开资料整理

70?城新建住宅价格环比（%）

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资料来源：公开资料整理

?????在成交量的全线推动和行业预期的总体带动下，资产价格水平延?续分化上涨的趋势。70大中城市中一、二线城市新建住宅价格指?数自2016年初以来保持快速上行，9月末环比涨幅更是达到3.10%?和2.90%的高位水平。虽然10月份调控周期开启以来涨幅明显收?窄，但是10月末一二线城市同比增幅依然高达28.50%和18.00%，?远高于三线城市的4.80%。在防止资产价格过快上涨成为核心调?控目标的硬约束下，2017年的调控小周期内价格回调需求将较为?迫切，预计70大中城市全年同比涨幅控制在5%之内，单月环比?涨幅控制在1%之内。

40?大中城市商品房成交面积累计同比

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资料来源：公开资料整理

40?大中城市商品房成交金额累计同比

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资料来源：公开资料整理

?????在年初以来成交面的强势带动下，商品房库存延续良好的改善态势，11月末全国商品房待售面积同比下降0.80%，出现有数据统?计以来的首次同比下跌，绝对数量较16年初减少4836万平米至?6.91亿平米。但是初步测算广义库存面积（待售面积和潜在入市?库存之和）=（16年11月末房屋施工面积+15年末商品房待售面积-16年11月商品房累计销售面积-13、14、15年期房销售面积?+2016年11月末全国待开发土地面积x容积率2）约为46.16亿平?米，以2015年成交规模为基准的去化周期约为3.59年。

?????从库存总量角度来看，成交增速疲态的显露短期内将体现在广义?库存压力的提升（销售行情的回落引导开发商的推盘和施工热情?回落，短期库存压力滞后显现）。从库存结构角度来看，成交分?化所带来的库存分化对于资产价格走势和金融风险的累积均具有?较强的正反馈作用，因此短期热点城市通过限购限贷和加大土地?供应等措施平衡库存结构，通过库存水平的合理回升缓解暴涨暴?跌的波动风险，同样符合当前行业的调整需求。2016年11月末房?屋施工面积同比增速依然保持正值（2.90%），预计广义库存水?平保持温和增长，去库存让步于资产价格的回归需求。

2015-2016?全国商品房待售面积（万平米，%）

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资料来源：公开资料整理

房屋施工面积（万平米，%）

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资料来源：公开资料整理

?????2016年初至今房地产开发投资完成额累计同比增长6.50%，较去?年同期增长5.20个百分点。其中土地购置面积同比减少4.30%，?土地成交价款同比增长21.40%，相比之下40大中城市成交面积?和价款分别同比减少1.80%和增长33.20%，增速差进一步扩大，?缩量上涨趋势得以持续巩固，预期过度透支的风险不亚于商品房?市场的非理性上涨。同期新开工面积累计同比增长7.60%，40大?中城市同比增长14.70%，调控周期开启之后增速稳步回落，热?点城市施工和推盘节奏有所放缓。

基于2017年的政策走势和土地市场供应放量、直接干预力度提升和?房企资金流入监管趋严的判断前提，预计2017年在销售数据的引导下土地市场观望情绪有所上升，溢价率水平预期回落，量缩价涨?趋势转为量增价稳。房企同时面临资金链收紧和资产价格预期透?支的双重压力，地王项目对房企的财务结构和经营能力提出严峻?考验。

全国与?40?大中城市房地产开发投资完成额

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资料来源：公开资料整理

全国与?40?大中城市房屋新开工面积

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资料来源：公开资料整理

全国与?40?大中城市本年购置土地面积

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资料来源：公开资料整理

全国与?40?大中城市土地成交价款

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资料来源：公开资料整理

基于管理层加大供给降温土