保利地产世联定价策略课件.pptVIP

谨呈：湖南保利房地产开发有限公司保利花园二期定价策略3/9/2024本报告是严格必威体育官网网址的。

报告结构定价的背景1234定价的策略核心均价的推导营销执行安排本报告是严格必威体育官网网址的。2

解题思路目标项目背景核心均价价格策略宏观大势项目分析竞争项目分析经典案例分析客户分析营销执行安排下阶段营销工作重点蓄客期强势推广本报告是严格必威体育官网网址的。3

1.定价目标2.项目价值分析3.VIP客户需求分析本报告是严格必威体育官网网址的。4

开发商目标沟通目标销售额2期下半年实现1.3亿的销售额。速度开盘销售100套，需办卡300张，已办卡72张，开盘前还需办228张。本报告是严格必威体育官网网址的。5

具有竞争力的价格和提升客户信心成为达成目标的关键开盘销售100套，需办卡300张，已办卡72张，开盘前还需办228张开盘目标年度目标1.3亿，意味着住宅、商铺在1月前完成100%销售市场环境8月以后市场进入大规模打折促销阶段，再加上全球的金融危机和股市低迷的影响，客户观望情绪更为浓厚竞争对手销售情况竞争对手的销售情况：开盘一般销售30－50套左右，平时每个月销售不到10套，湘府华城开盘前每月销售2－3套，开盘当天由于价格比一期调低了1000元/㎡，销售了90余套。本报告是严格必威体育官网网址的。6

项目价值分析本报告是严格必威体育官网网址的。7

二期基础指标占地面积：43109.5㎡（一、二期合计）建筑面积：38752.32㎡其中住宅27949.97㎡，商业3193.75㎡建筑风格：现代欧式风格或新古典主义风格总栋数：5栋总套数：263户（其中二期一批143套）二期鸟瞰图主力户型：80-90㎡两房两厅128-140㎡三房两二期各栋面积统计厅套数住宅面积商业面积总建面西1-1西23897.072904.48796.35098.057254.15711.49680.36330.3922.2549.44608.563584.769126.63819865466西3-1西4-1东66020.257803.557608.6地下室8本报告是严格必威体育官网网址的。合计27949.973193.75

相对竞争对手而言，本项目2、3房相对稀缺，且面积紧凑二期一批单位二期一批单位户型配比布情况户型产品户型B3户型B1户型B2户型C’户型C户型A3户型B3户型A2户型A2户型B1户型B2户型面积（㎡）套数19产品户型面积（㎡）120.71-121.8122.80套数两房82.85120.71-121.8122.80B1户型B2户型C’户型A2户型A2户型B1户型B2户型B3户型A3户型B3户型西1＃西2＃10三房9135.28三房63套三房四房135.281122.08-121.78120.80-121.20120.71-121.89122.80153.841882.4322两房82.8521122.08-121.78120.80-121.20120.71-121.89122.801182.85西3＃合计62套18套11两房四房82.43三房1182.8510C户型153.84143套本报告是严格必威体育官网网址的。9

竞争对手的供给情况区域内紧凑型两房和三房相对较少，本项目具有一定的户型差异化优势；竞争项目的户型均偏大，本项目具备走低总价和低首付的价格策略。项目名称主力户型起价总套数销售率86～91两房123～142三房3680359一批50％二批8%理想城117～139三房36803570400030030180040%50%50%湘府华城143～161四房88～92两房欧洲城123～150三房92两房湖光山色125～143三房150～173四房和庄73～95两房3880651童话里77~90两房3598未开盘90~146三房（前50名）本报告是严格必威体育官网网址的。10

产品主力户型分析－两房p?8户6％型的分高析得房率，楼层低，建筑密度低；?户型方正、实用、空间紧凑?名厨、明卫、大开间?户型不足：点式结构，通风采光相对较差。p两客房户的分客析户以70年代及80年代的刚性客户需求为主；比较注重生活配套，要求交通便利；多为首次置业者，积蓄较少，要求总价低，首付门槛低。p办卡情况选择两房的VIP客户仅占20％的比重，而两房的户型配比占43％的比重；选择两房的VIP客户多为50－70年代的客户，显然不是本户型的主力目标客户，可见年轻人对本项目的位置及配套并不认同，且宣传不到位。后期将针对两房客户支付能力低的特征采取低首付的价格杠杆手段降低其购房准入门槛。B3本报告是严格必威体育官网网址的。11

竞争对手的户型分析（两房）岳泰B-1户型（86～89㎡）欧洲城3＃11户型（89㎡）80－90平米的两房单位最为畅销，表明在以刚性需求为主的淡市环境下，两房及三房为市场的主流户型。再加上欧洲城的价格定位及两房的户