电大物业管理案例分析第二次形成性考核答案.pdfVIP

四川电大物业管理案例分析第二次形成性考核答案

1、案例陈述:我是一个新业主，对将物业管理服务委托给物业服务公司不是很理

解，农村的房屋不是也没有物业公司管理吗？物业公司不也就是几个保安加几个

清洁工对付我们吗？我们业主自己组织起来请他们不就省很多的事吗？也不用

交那么多物业管理费，还要看物业公司的脸色。我不明白请物业公司管理有什么

好？

请分析：

1．你是否同意这个新业主的观点？为什么？(10分)

2．物业公司管理物业有什么好处？委托代理制下业主要付出什么代价？（15分）

答案：我不同意这个观点，专业的物业管理的必然性，1、社会分工推动享受型

物业服务消费习惯形成/2、我国小康社会和谐社会的建设和创新社会管理方式要

求物业管理行业社会定位找到依据，3、智能大厦，小区日益普及，现代物业高

科技含量增加需要物业管理服务更好的发挥维护智能物业的科技功能，

物业管理是有业主通过选聘物业服务企业或者其他管理的方式提供专业的物业

管理活动，业主和物业服务企业双方是平等的民事法律主体，物业管理的对象是

物业，业主是物业管理的权利主体，而物业服务企业是受委托的管理和服务的主

体，物业服务是有偿的无形的商品，-劳务，物业管理的目标是为了发挥物业最

大的使用功能，并使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、舒

适的生活和工作环境，最终实现社会经济环境三个效益的统一和同步增长。

物业管理主要是指物业服务企业受业主的委托，按照物业合同的约定，对房屋配

套的设施设备和相关场地进行维修养护管理和维护相关区域的环境卫生和秩序，

在委托制物业管理的条件下，业主也会有所付出，如管理权，委托给物业服务企

业以后，管理权和产权分离，业主要失去这个部分权力，同时要受到物业公司依

照合同约定的管理缴纳物业服务费，还有合同和法律规定的其他应尽的义务。

2、案例陈述:为搞好文明城市建设，某城市政府文明委要求市内高层楼宇夜晚要

亮化。某小区物业服务公司联系了一家广告公司，在楼顶上安装了灯光广告牌，

既满足了有关政府部门规定，又为企业增加了一定的经济收入，可是事情做完没

多久，许多业主提出质疑，要求物业服务公司公开广告费收支情况，并认为此收

益是楼宇共有部分产生的，应归业主共有。对此，物业公司认为是他们的投入所

得的经营收入，与业主不相干，由此引起双方的纠纷。

请分析：

1.谁有权决定在楼顶或在楼的墙面设立广告牌？收益应该归谁？或者如何分配

与使用？（10分）

2.如何处理现实生活中大量存在的在楼顶或墙设立广告牌的经营管理纠纷？（15

分）

1、答案所有业主才有权利，收益也应该归所有业主，

由于顶楼或者外墙属于该楼宇业主共有部分产权，当然使用权，收益权，处置权

和经营管理权都应该归该楼宇业主，集体所有，进行广告经营应当经的业主同意，

并依法进行利益分配

物业管理条例第55条规定，利用物业共用部分，共用设施设备进行经营的，应

当征得相关业主，业主大会。物业服务企业同意后，按照规定办理相关手续业主

所得收益应当主要用于补充专项维修基金，也可以按照业主大会的决定使用

2、首先安装广告牌是属于商业行为，同时还可能影响到城市市容，因此必须经

过工商、市容等部门的批准，按照政策法规要求进行设计施工，其次，在工商市

容部门同意和批准的情况下，谁有权利决定在楼顶或者墙面设立广告，关键是看

楼顶或者墙面的所有权人或者其代表人。房屋产权即所有权包括占有使用收益处

分的权能，在物业管理权委托给物业公司后，在有关楼宇楼顶或者墙面设立广告，

进行经营事宜，必须征得相关业主，业主大会物业服务企业的同意，按照有关部

门的批准开展相关活动，广告收益部分，自然应当属于此楼房的全体共有人，应

当在扣除物业服务公司在次项业务中的合理成本后，将盈余的收益用于补充专项

维修基金或者业主共同决定的其他用途

3、5岁的小萌和她外婆准备前往位于天山小区15号楼负一层的社区老年活动

中心，当两人行至小区15号楼东侧地下车库通道门口时，楼顶顶部突然掉下冰

块。伴随着小萌的一声尖叫，外婆回头看到小萌倒在地上，满头是血，四股不断

抽擂，外婆赶紧拨打急救电话将小萌送往医院救治。

因为此事，小萌的父母多次找到物业要求赔偿，物业实地查看后发现，掉落冰块

的屋顶是顶楼居民林某将露台封闭后建成的违章建筑的屋顶，因此物业认为业主

林某应该承担全部赔偿责任，与物业无关。业主林某认为冰块坠落属于意外事件，

和他也无关。

问题:

(1)小萌的父母要解决与物业公司的纠纷有哪些途径?(10分)

(2)本案应如何处理?(15分)

1．物业管理公司是否要承担责任？我认为物管是要承担部分责任，物