中国住房租赁品牌发展分析及趋势预测.docx

??

?

??

中国住房租赁品牌发展分析及趋势预测

?

??

?

?

?

?

?

?

?

???

?

?

?

?

?

一行业发展概况

伴随我国经济的快速发展和城镇化建设进程的加速，我国流动人口规模日渐扩大，占我国人口总量的17%以上。国家统计局数据显示，2019年我国流动人口规模达到2.36亿人，预计2030年我国流动人口将超过3.3亿人。[1]此外，我国房屋置业人口的年龄不断增大，使得住房租赁消费者的生命周期拉长，我国住房租赁市场将在长时间内保持旺盛需求。对比德国、美国、日本等国成熟的住房租赁市场，我国住房租赁市场仍存在供给不足、机构渗透化率低、金融支持薄弱、监管不完善、盈利模式不清晰等问题。

为妥善处理我国流动人口居住问题，改变房地产市场的金融属性，确保人民住房水平随城镇化建设逐步提高，近年来我国房地产政策逐渐转向“租购并举”，发展住房租赁成为调控房地产市场的一种长效机制，在财政奖补、土地及房源供给、融资渠道等多方面对住房租赁市场发展予以支持。2019年政策支持力度再次加大，住建部公示确立4个一线城市、11个省会级城市及东南沿海重要中心城市厦门为中央财政支持住房租赁市场发展试点城市，增加5个集体建设用地建设租赁住房试点，对住房租赁热点城市予以财政和建设用地支持。中央政策的引导和支持对地方政府因地制宜进行住房租赁体系建设起到了有力的指引作用，促使各地住房租赁体系建设加速落地。尽管我国住房租赁市场近年来发展迅速，开始由导入期进入成长期，但整体来看市场发展仍处于初期阶段，快速发展过程中诸如产品质量参差不齐、“租金贷”、“高收低租”等乱象频发，再加上行业遭受系统性“资本寒冬”，2019年长租公寓行业出现大规模动荡，房东和租客利益无法得到保障。为促进行业健康可持续发展，政府监管升级，从房源登记管控、质量标准建立以及资金监管等多方面加强行业监管。

2019年，我国住房租赁土地筹集量稍有下降，但供给方式趋于多元化，头部品牌房源量获得稳步增长。相较往年，金融市场对于住房租赁板块的关注开始回归理性，风险投资偏好头部分散式长租公寓品牌和酒店系公寓品牌；专项债券的发行更加倾向于为央企、国企人才保障住房项目和实体突出的大型地产集团提供资金支持，中小企业通过该种方式获得融资的难度较大。为防范开发商挪用资金，相关部门对住房租赁专项债券和资产证券化产品融资审批更加严格、融资规模出现缩水。2019年11月，青客成功登陆纳斯达克，完成挂牌上市，成为我国长租公寓品牌上市第一股；2020年1月17日，蛋壳公寓成功登陆纽交所，募资1.49亿美元，让处于“资本寒冬”的长租公寓品牌看到了希望，但上市后的股市表现又让人担忧。此外家装、家具供应标准建立，租房平台规范化管理，房源备案系统化完善等系列举措也对提高行业整体发展水平、提升租户消费体验起着不可忽视的作用。整体来看，我国住房租赁市场具有市场需求旺盛、政策支持力度大、融资渠道丰富的发展机遇，但同时也面临着公租房供给不足、机构渗透率低、商业模式不成熟、市场秩序紊乱的多重挑战。

关注住房租赁区域热点城市，在中央政策引导下相继开展住房租赁相关探索，政策支持与监管协同并进，为各地住房租赁市场的发展提供了良好的发展基础。受各地客观环境、政策导向和市场波动影响，各地住房租赁市场开始呈现不同特色。我国主要城市群中，2019年长江三角洲城市群、粤港澳大湾区经济总量分别达到23.73万亿元和11.59万亿元，快速发展的经济和良好的人才政策，使得两地极具人才吸引力。2018年长江三角洲城市群常住人口数量达到15389.23万人，人口净流入2240.99万人，平均城镇化率为67.39%；2018年粤港澳大湾区常住人口数量达到6830.79万人，预计2050年将达到1.2亿～1.4亿人。庞大的净流入人口规模，使得长江三角洲城市群和粤港澳大湾区成为我国住房租赁需求最为旺盛的区域，上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、合肥、佛山等地成为区域住房租赁热点城市。较高的居民收入水平，使得区域内住房租赁品牌可以借助科技、服务、社群运营等手段进行产品多样化升级，寻求品牌溢价空间。粤港澳大湾区中深圳利用城中村改造进行住房租赁房源建设成为一大特色，对于当地住房租赁市场提高运作效率、发挥区域开发商社区集中运营优势具有深远意义，目前该政策方案正处于不断完善中。京津冀城市群中以北京和天津两地为主要住房租赁热点城市。近年来北京外来人口占常住人口比例维持在30%以上，随着北京政策性租赁住房和政策性产权房的房源供给量逐年加大，未来住房供给矛盾将得到有效缓解，但同时也将加剧长租公寓品牌间的竞争。相比之下，天津置业压力相对较低，区域租赁具有较强的品质升级需求。成渝城市群中，成都住房租赁市场更为活跃，但在快速发展的同时诸多问题也暴露出来，区域市场稍有波动；重庆市场尚