招商基金蛇口租赁住房REIT(180502.SZ)申购价值分析-240911-申万宏源-18页.pdfVIP

略

研

究

新股研究

2024年09月11日招商基金蛇口租赁住房

申REIT(180502.SZ)申购价值分析

购

策

略

投资提示：

⚫招商基金蛇口租赁住房REIT发售份额为5亿份，初步询价区间为2.485元/份~2.871元/

证

券份，预计募集资金为12.485亿元。

研

究⚫地处南山区蛇口自贸区，租房市场需求旺盛。本基金的基础设施项目为太子湾项目和林下项

报目。其中太子湾项目所处的南山区蛇口国际海洋城，所处片区是南山区三大示范工程之一，

告重点布局电子信息、海洋金融、生物医药、港口物流等产业，规划打造具有世界影响力的海

洋科技创新中心。林下项目周边有蛇口国际海洋城在内的四处南山区重点专业服务业发展集

聚片区。南山区经济活力强劲，重点产业密布，人才聚集，租房市场需求较大且具备增长空

证券分析师

间。

彭文玉A0230517080001

pengwy@⚫营收、净利润逐年上升，净利率高于可比REITs中值。21-24H1，本项目营业收入分别为

胡巧云A0230520080005

huqy@0.71/0.80/0.83/0.42亿元，净利润分别为0.24/0.26/0.31/0.16亿元，其中21-23年保持

朱敏A0230524050004逐年增长态势；毛利率分别为53.78%/48.33%/51.00%/53.33%，其中22-23年略高于可

zhumin@

比中值；净利率分别为34.36%/32.46%/36.77%/39.00%，均高于同期可比REITs中值；

研究支持

24H1本项目EBITDA利润率为77.47%，低于可比REITs中值82.06%。

任奕璇A0230123050002

renyx2@

⚫出租率预期保持高位，租金水平稳步提升。21-23年本项目整体出租率略低于可比REIT平

联系人

均水平，但差距逐渐缩小，至2024年6月30日升至96.24%，超过可比均值，且预期未

任奕璇

来2年持续保持较高位。报告期内租金分别为96.04/103.16/105.66/106.21元/㎡/月，稳

(8621

renyx2@步提升且明显高于片区内其他公租房，仅低于国泰君安城投宽庭保租房REIT。报告期内本

项目租户结构稳定，且多为个人租户。租赁住房部分前三大单一租户租赁面积占比分别为

21.11%、4.17%和1.13%，集中度不高。除重要现金流提供方的整租租约外，两个项目现

有租约到期的月度分布分散度较好，租约集中到期风险相对较低。

⚫24年/25年预测净现金流分派率4.37%、4.42%，24年略高于可比REITs。根据招募说

明书预测，本基金24年7-12月/25年的可供分配金额分别为2682/5522万元。若100%