中国住房租赁市场产业链分析.docx

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中国住房租赁市场产业链分析

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一土地及房源供给

整体来看，2019年住房租赁房源供给量呈现以下特点：受“返工潮”和毕业季等需求旺盛季节影响，上半年的4月、5月和下半年的9月、10月为租赁房源供给高峰，年初则为供应低谷；各城市中，北京、上海、深圳位居前三。

2016年以来，中央及地方纷纷出台各项文件，培育我国住房租赁市场。其中，土地新政的出台，有效增加了住房租赁土地供给。创新租赁住房土地供给主要包括：第一，扩大中心城区商业办公密集区、工业园区、产业园区配建租赁住房比例；第二，调整土地出让规定，增加租赁住房供给；第三，鼓励企业利用自有住宅用地建设租赁住房，按照一定的标准改建商业用房用于租赁；第四，试点利用集体建设用地建设租赁住房。这些措施改变了传统供地方式和用地比例，在有效降低租赁住房建设土地成本的同时，增加了租赁住房房源，一定程度上也缓解了租户的居住成本压力。[1]

自“十三五”期间我国确立“租售并举”的长效机制后，全国租赁热点城市如北京、上海、广州、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、成都等相继加大住宅供应、租赁住宅公寓建设，进行租赁用地投放，为建立健全长效租赁住房供地集资，提高租赁住房用地占比打下基础（见表1）。2017年，北京、上海、沈阳等13个城市成为我国首批利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市。

表1部分城市“十三五”租赁住宅供应计划

城市

住宅供应

租赁住宅公寓

年均计划住宅供应（公顷）

租赁供应面积占比（%）

北京

2017～2021年计划供应住宅用地6000公顷

租赁住房计划供应1300公顷，约50万套

1200

22

上海

“十三五”期间预计供应住宅用地5500公顷，约170万套

租赁住房计划供地1700公顷，约70万套

1100

31

广州

2017～2021年计划供应住宅用地3200公顷，约75万套

租赁住房供地825公顷，约15万套

640

26

南京

2018年计划住宅用地600公顷

2018年租赁住房计划供地不低于180公顷

700

30

杭州

2017～2021年计划供应商住宅用地537宗，合2755公顷

未来5年公租房保有总量不少于8万套

551

30

厦门

2017～2021年计划供应商住用地年均约125公顷，建筑面积约300公顷

—

125

—

武汉

2017～2019年武汉市计划供应住宅用地4765公顷，可建住房建筑面积约1.26亿平方米

—

953

—

合肥

2018年计划供应住宅用地473公顷

2018年租赁住房计划供地71公顷

689

15

郑州

2017～2019年计划供应商品住宅用地2400公顷

—

475

—

成都

2017～2021年计划供应住宅用地4583公顷，拟供应乡镇住宅用地3916公顷

到2021年租赁住房保有量为151万套，13627万平方米

917

—

资料来源：迈点研究院。

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表1部分城市“十三五”租赁住宅供应计划

在土地性质上，纯租赁用地、集体建设用地、人才租赁住房用地等是住房租赁用地供给的主流方式。2016年11月至2019年12月，全国22个城市共成交租赁相关用地476宗，可提供租赁住房面积约1660万平方米，其中以上海、杭州、北京成交规模领先，三城成交面积约占22城成交总面积的65%（见图1）。2019年，租赁相关土地供给更加多元化，但土地筹集供应量有所下降，全年共成交租赁相关用地交易148宗/417万米2。[2]

图12019年全国22个主要城市租赁用地成交情况

各热点城市租赁土地供给呈现不同特点。

第一，北京主推集体建设用地，2019年土地供应力度不减，大型租赁项目——北京鲁能领寓、朝阳集体租赁住房项目相继进入规划阶段，预计2020年6月入市，成为北京租赁市场主要供应者。

第二，上海主推纯租赁用地，截至2019年底，上海纯租赁用地供给面积占上海成交总自持面积的86%。当前上海纯租赁用地主要位于城市产业园区、校区、商务密集区和交通枢纽周边区域，住房租赁需求旺盛，且价格相对低廉（2018年上海成交的租赁用地楼面价格在5569～12762元/米2），为住房租赁项目实现盈利以及后期退出REITs收益率的提高创造了条件，纯租赁用地供给对上海市发展住房租赁市场起到较好的支持作用。

第三，深圳主推城中村租赁住房规模化运营，将城中村作为租赁房源供给基础，使深圳市发展住房租赁市场在价格和房源集中化管理方面具备了一定的优势。2019年，深圳对城中村规模化改造提出规范化意见，对企业进行规模化、标准化城中村租赁改造提出要求。

第四，杭州主推人才租赁住房用地，截至2019年底，杭州共成交22宗/99.8万米2人才专项租赁住房用地，占杭州总自持面积的30%。地块推出