标准工期终版（天津公司）2016-6-26.docx

标准工期

一、标准工期总则

1.引言

2.编制原则

3.编制目的

4.标准工期范围

5.标准工期推导方式

6.标准工期的作用

二、标准工期模板

1.设计部分

2.前期部分

3.工程部分

4.样板间、示范区（含大区景观）部分

5.整体项目工期参考指标

一、标准工期总则

1、引言

在项目整体开发节奏提速以及精细化管理的要求下，计划管理内容也在不断增加与完善。计划管理工作，是为保证一个项目从概念设计到利润结转全周期的计划制定、过程控制与综合协调，最终完成利润结转，实现公司高周转的战略目标。使项目在满足质量标准的基础上，以时间节点为阶段性目标，各部门密切配合，在规定时间内提交任务成果。如何更有效的组织开发活动，上游任务为下游任务创造好的工作条件，提供正确、明确、准确的信息与成果，或为下游任务节省出更多时间；当上游任务出现偏差或风险时，下游任务会面临更多困难，需要团队紧密配合，想办法弥补并保质保量完成工作。因此我们需要一把尺来衡量各项工作完成质量，标准工期就是这把尺。我们制定各项工作的标准工期，使项目整体开发建设工作有序进行。由此可见，项目整体目标的实现，首先要有合理的工作计划，在此基础上，需要进行计划节点的跟踪、检查，并及时将实际状况与计划进行对比，分析两者的偏差，以及组织、协调各相关部门及时采取有效措施保证计划工作的实现。计划管理已将设计、工程、开发、成本招标采购等各环节有效的结合起来，形成一个综合的管理、考核指标，全面的反映项目操作与实施情况。

2、编制原则

以“5-9-12-15-30”作为项目运营的基本目标，符合集团的开发经营要求。

3、编制目的

以经营计划为主线，为各项目公司进行合理的工作计划安排提供参考，并规范融创天津公司各项目工程计划排期。

4、适用范围

适用于天津公司:高层（住宅、公寓、写字楼）、洋房、别墅、商业类项目

5、标准工期推导方式

数据分析：以入住项目同类产品的实际工期作为未来工期的估算基础，计算标准工期

专家评审形式：由有各类经验、有能力的人员进行分析和评估。

定量型的基础工期：当产品可以用定量标准计算工期时，则采用计量单位为基础数据整体估算。

对标：选取天津市场成熟房地产公司标准工期进行对标。

6、标准工期的作用

使项目制定计划时，有章可循。明确各个节点的标准前提条件。

保证工期安排的合理性，保证工作成果质量，为工作搭接的下游任务提供支持与保障。

明确责任部门，权责清晰，保证考核公平公正，有据可查。

以标准工期为工作参考，统筹组织各节点工作。

二、标准工期模板

1.设计部分

1）项目首期产品全套施工图的标准工期

分两种：拿地前开始方案设计或带设计方案的项目

拿地前未深化设计的项目

序号

阶段

关键节点

前置条件

配合/相关

部门

首期销许

（拿地前深化设计或带方案）

首期销许

（拿地前未深化设计）

参考周期

初稿周期

沟通周期

定稿出图周期

成果标准/备注

1

土地获取前

设计条件明确

产品定位、户型配比、容积率、绿地率、密度、限高（航空限高、普通限高）、退线要求、绿带规划要求、停车泊位、公共设施配套要求，现场踏勘地下是否有架空电缆、埋地电缆或其他管线和需要保留的东西、地铁出入口和风亭接建、绿建、地下商业、赠送条件、间距及日照要求、城市设计导则、等还需提供现状地形图、管线实测图、核定用地图、道路高程图

发展部、销售管理部、项目开发部、

1

1

1

1

为设计单位提供设计条件

2

户型平面确定

通过公司会议审批

天津公司总经理、项目公司总经理、项目销售部

120

30

60

20

30

10

提供设计院进行规划总图设计

3

强排总图及规划指标确定

总平面及规划指标通过公司会议审批

天津公司总经理、项目公司总经理、项目销售部

40

10

20

10

报规划局沟通

4

初步方案效果图

市规划局确认意向方案

天津公司总经理、项目公司总经理

30

10

10

10

为后期方案做准备

5

确定总图及规划指标为挂牌条件

项目开发部

1

1

1

1

6

土地获取后

与规划局沟通版总图及方案

市长会通过且规划局确认后（此版总图及方案需规划局仔细审核，是强排方案的细化版）

项目开发部

80

160

2

10

10

7

提供此图进行公示总图设计

7

公示总图

规划认可总图

项目开发部

32

10

15

7

提供此图进行市政交通及交评方案设计

8

交评方案

市局、区规划局市政处上会审批通过

项目开发部

42

15

20

7

此方案通过才可进行修详规中交通设计

9

市政交通方案

热力公司电力局确定市政方案

项目开发部

40

15

15

10

此方案通过才可进行修详规总图及本册进件

10

日照分析报告

项目开发部

0

修详规、单体方案要件

11

修详规本册

规划局认可定稿后

项目开发部