房地产开发成本控制措施65541.pdfVIP

房地产开发成本控制措施65541--第1页

房地产开发成本控制措施

一、投资决策阶段

投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段,此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的

重要依据,直接影响整个项目的成败;在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理;

1.组织优秀的项目团队

项目行性研究以及产品的开发策划是一个系统、专业的工作;在投资决策阶段,公司需要组织一

个由集团公司和地产公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组,成本控制人员要参与投资决策阶

段的具体工作;项目组应由以下人员组成：建筑师、结构师、造价工程师、工程技术人员投资分析

人员、经营管理人员或项目经理;

在投资决策阶段,项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析

的全过程工作;其中,成本控制人员主要对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政

府费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断;

2.进行详细的成本分析

1土地开发成本土地成本支出约占项目总支出的20-30％,因此对土地的确定应充分考虑开发风

险和升值空间,其成本的确定应包含：

①土地出让金;土地出让金可参考政府近期出让的类似地块,并结合其位置及周边状况、建筑容

积率等进行修正估算;

②土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费土地征用费、城市配套费均有具体规定;开发企业

在与政府协商时应充分利用政策优势,针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研,对

管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分估计;拆迁安置补偿费一般采用货币补偿,其费用可参

照近期类似项目;

2前期工程费用估算

前期开发费一般占项目总支出的3％左右,但因各地实际收费差异也有很大差别;“三通一

平”“和临时设施费应根据实际估算,并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性,

从而相对降低开发成本;

前期工程费用的其它费用较为繁多,规定费率与实际收费有差异,开发商应注意同相关部门协调;

同时,随着政府职能的转变,许多规费由硬性指标转变为市场调控,开发商应确保其既符合政府政策

要求,又满足项目开发利益;

3建筑安装工程造价成本

房地产开发成本控制措施65541--第1页

房地产开发成本控制措施65541--第2页

建筑安装工程造价一般占项目总支出的45-55％,因地域差异比例数也不尽相同;其成本分析应

首先分析当前区域经济形势,掌握建筑市场中施工企业总体状况;调研近期类似项目造价指标,了解

市场人工、材料变动情况,对影响造价的主要因素进行分析修正,合理科学地确定项目的建安成本指

标;并对初步设计方案的开发成本进行分析优化,共同确定产品定位;

4社区管网、配套设施、小区智能化费

社区管网费用对于一些中档楼盘社区一般为项目总支出的6％左右;在决策阶段,成本控制的重

点应是对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行了解、分析,做好估算;

区内配套应坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下,尽量做到精简配套,同时考虑配套项

目的可经营管理性,为项目后期的物业经营运作打好基础；配套也包括社区规划配套,应考虑其适应

性;

小区智能化的定位应坚持“宁精勿多、满足基本所需”的原则,繁琐的智能化系统的维护和运行

费用将给物业经营管理增加难度,而且技术折旧非常快;

5园林环境工程费;园林环境一般为项目总支出的3-5％,其成本应同项目的定位相关联,也与项

目所处的地域环境有关;

6投资决策阶段的费税分析管理费：根据城市地域特点一般确定为销售收入2-3％;

销售费用：一般确定在销售收入的2-3％,销售费用的控制应注意选择好适当的广告媒体,处理好

售楼处、样板房的设置方法及定位;

财务费用：投资决策阶段应对财务费用做好充分估计,正确运用资本的杠杆,以最少的财务费用

满足项目资金链的连续性;资金的使用成本将对开发商最终利润产生较大影响;

税金：在决策阶段,开发商应根