基于GIS的不动产估价系统的设计与实现.docx

??

?

??

基于GIS的不动产估价系统的设计与实现

?

??

?

?

?

?

?

?

?

???

?

?

?

?

?

3.青州市自然资源和规划局山东省青州市262500

摘要：目前，不动产估价行业在经济活动中占有重要地位。不动产市场的繁荣促进了不动产估价业务的发展，然而大多数估价机构目前所采取的估价技术手段仍较为落后。一方面，信息获取和管理方式落后，数据零散；另一方面，估价过程中人为因素介入较多，估价师的主观因素阻碍了估价工作的客观性和公正性，间接阻碍了行业良性发展。面对上述问题，以信息技术和GIS技术为手段，通过研发不动产估价系统迫在眉睫。

关键词：GIS；不动产估价；信息系统

引言

通常我们依据实物的自然性质，将其分为动产和不动产。土地和附着于土地上的改良物为不动产并多指房屋、土地、采矿权等。不动产具有不可移动性和独特性，其权益表现一般是无法看见的，必须依照一定的参照物对它的权益进行具体化。在对不动产进行估价的时候需要遵循一定的规律，其中包括商品经济学及社会行为学的基本原则，估价人员结合对不动产估价的目的，综合考量政治、经济文化因素进行权益的判断和估计。估价过程中涉及大量的统计知识，这些知识均是在以地理位置为核心衍生出现的，如不动产附近的社区服务、教育资源、交通医疗等资源。GeographicInformationSystem(GIS)地理信息系统可以把数据与图形管理应用到不动产估价活动中，基于GIS的不动产估价可以有效提高不动产的估价效率。

1GIS基本功能概述

GIS即“地理信息系统”，指基于计算机硬件以及软件的支撑，对地理环境信息进行采集、存储、检索、分析和显示的综合性技术系统。为了实现现代农业物流系统运输、仓储等各个环节更方便、高效的管理，将GIS技术融入其中，不仅可以使企业对资源的配置更加合理，也能做到避免一些不必要的消耗，最终实现提高效率，降低成本。将GIS运用于农业物流中，是物流信息化与现代化深度融合的必然要求。据研究，物流管理过程中，涉及地理环境信息的物流数据占到80%以上，通过GIS技术与物流管理的深度结合，可以实时监控车辆信息、及时对物流线路进行优化，使得物流工作的质量和效率极大提升。此外，GIS技术融入到物流系统，使物流信息更具全面性，用户对货物的信息查询更加方便、快捷，不仅消费者能够及时了解货物的动态信息，更能提升用户体验。根据当前农业物流的实际情况分析，信息是物流系统的神经，现有的农业物流系统存在的最大问题是信息平台建立的问题。GIS系统不仅具有绘图、数据收集、数据整理、数据可视化等基本功能，而且还具有地理数据库建设、网络数据分析功能。此外，在规划结果和预测战略等方面具有很强的实用价值。将GIS融入农业物流中，能使农业物流信息不畅等问题极大改善，使物流分析技术更加完善。地理信息系统基于地理信息数据进行数据分析，比如运用到农业物流路径规划系统中，对收集到的地理环境信息进行整理，作出分析，可以就路径优化提出切实可行的优化方案，并且做到准确、及时、可视化。

2动产估价评价机制的缺陷

（1）有些银行不按照评估机构资质等级、人员素质、执业水准等为依据选择评估机构，而是将折扣和回扣高低作为评价和入选依据。一些银行选择的“优秀”估价机构与行业主管部门或协会的信用等级有较大出入，其后果是降低了行业公信力。（2）合作条款由银行单方面设定，评估机构没有话语权。一些银行单方面提出一些不合理要求，甚至要求评估机构缴交一笔不菲的保证金。其后果是导致评估行为失当。不合理要求主要有：①要求评估机构按照银行提出的估价报告格式出具估价报告。简化了的估价报告只需列估价项目名称、位置、估价结果、估价机构公章加上估价师签字就可以了。②要求评估机构按照银行规定的工作日完成估价报告。评估报告的质量难以保证，甚至有些估价师都来不及现场勘察。③要求评估机构按照银行提示的估价结果倒推评估。一般银行确定的抵押贷款额度根据不同的物业用途类型按正常评估值的30%—70%放贷，为保证贷款额度的实现，银行要求估价师根据贷款比例调整评估结果，使估价结果与贷款金额相“匹配”，以应付金融检查。

3GIS技术在房地产估价中应用

3.1建立房地产信息库

在实际的房地产估价过程中，房源信息的查询和搜集占据了估价人员的大部分时间，原理的手工纸笔记录方式已经不适应时代的发展，办公的无纸化是时代发展的一个趋势，房地产信息库有利于降低估价人员的工作量。工作人员可以将所有的房产信息：土地信息、街区概况、分户信息、交易价格、交易日期等，对这些数据进行标注分类，利用GIS建立相应的地域性房地产价格数据库，对数据信息进行JIT实时管理，查询方便准确。并且这样的数据库有利于后期的数据分析，便于基于统计学研究该区域房产价格走