房地产行业研究方法.pptx

房地产行业研究方法;

内容

n第一章估值方法和个股选择

n第二章行业生态和周期判断;

一、估值方法和个股选择;

企业的融资性债务（如银行借款、

金融负债、关联方资金占用等），

包括短期与长期融资性债务；企业的经营性负债（如应付往来款项等）不属于此范畴。

融资性债务的判断标准：是否承担利息。

债务净额=融资性债务–现金

所有者权益=股东权益+优先股股权+期权+少数股权

股东权益即为公司的市值。;;

1NAV法计算出企业的净资产值，通过对相关指标进行敏感性分析，得出股权价值的有效范围。;

NAV估值是以DCF法为理论基础，结合房地产企业自身以项目为基础的特点产生的估值方法。

NAV法，又称净值产值法，其估值逻辑是对企业所拥有的已完工尚未预售、在建物业、土地及投资型物业资产按照各项目开发销售流程进行现金流模拟然后按一定折现率折现，最后按公司所占各项目权益计算出项目汇总价值，再扣减（加上）公司的净债务（净现金），然后得到公司的净资产值（NAV）。

企业价值对应的是所有出资人共同拥有的企业价值，出资人包括债权人和股东，因此在按照公司所占各项目权益计算出汇总价值即为企业价值（即债权人和股东共同拥有的价值）。

净债务（净现金）=总债务–现金;

房地产上市公司的信息披露不充分，导致在计算公司资产值上存在难度；

开发物业价格波动性较大导致价格预测的困难，影响了NAV计算结果的准确性；

计算过程中，存在着较多的假设，这些假设将导致NAV计算结果出现各种不同；

估值度量仅以当前资产规模来确定公司价值，而没有考虑企业能力，因此，容易造成地产企业对资产(土地储备)的过分崇拜；

估值方法过分强调存量资产，欠缺对资金流量的考察，估值结果缺乏预见性。;;

NAV是一个估计值，一个公司的理论价值应该以该值为中值的一个区间，公司股价对净资产值在一定范围内有折让或溢价都是合理的；

NAV没有考虑公司未来后续新增土地及开发能力，也就是没有考虑或较少的反映了公司本身的价值（包括品牌、人才、体系、架构等???，所以公司的实际价值应高于当前时点的估计值，股价对于净资产值有一个溢价；

NAV估值假设项目完全按照计划进行，没有考虑后续资金取得风险、市场销售风险、管理运作风险等，从这个意义上股价对净资产值有一个折让。;

不同类型物业结构的公司（开发类、持有类、综合类）NAV含义不同：

纯开发类公司：其净资产值主要是开发项目，其盈利与净资产值基本对等，盈利能力越高，对净资产值的折让越小；

持有型公司或含有持有型物业的公司，其净资产值与其盈利不对等，其出租物业收益要高于盈利所对应的资产价值；

未来主要仍将划分为开发类、持有类和综合类房地产公司，这三类企业的估值水平应该是持有类高于开发类，综合类位于前二者之间。

市盈率倍数法（P/E法）与净资产值法（NAV法）存在一种平衡关系，P/E值较低的公司可以享受一个NAV溢价，NAV折让较高的公司可以享受一个较高的P/E值，一般来说，股价主要围绕其NAV值波动，不同类型的上市公司，其P/E值与NAV之间的估值关系不同，

与其他行业一样，对未来的行业发展预期决定了行业及公司估值的高低，具有长期增长潜力的行业将获得较高的估值水平，房地产行业从本质上说是一个周期性行业，其行业特性是与国家的经济密切相关，所以经济走势将对房地产行业产生最根本的影响，直接影响未来房价的走势，凡是影响房价的因素都会对房地产公司估值产生积极或消极的影响。

房地产公司的投资价值主要在于其增长，市场较好的时候，以NAV为基础，看其增长潜力给予一定的溢价；

市场较弱或不确定性较大的时候，对地产公司估值将更多的考虑其抗风险能力，应对其NAV给予一定的折让。

总的来说，P/E结合NAV估值的方式对房地产公司进行估值的逻辑相对比较清晰，但两者之间关系会随着市场预期的不同发生变化。;

NAV法，又称净值产值法，其估值逻辑是对企业所拥有的已完工尚未预售、在建物业、土地及投资型物业资产按照各项目开发销售流程进行现金流模拟然后按一定折现率折现，最后按公司所占各项目权益计算出项目汇总价值，再扣减（加上）公司的净债务（净现金），然后得到公司的净资产值（NAV）。

企业价值对应的是所有出资人共同拥有的企业价值，出资人包括债权人和股东，因此在按照公司所占各项目权益计算出汇总价值即为企业价值（即债权人和股东共同拥有的价值）。

净债务（净现金）=总债务–现金

NAV估值是以DCF法为理论基础，结合房地产企业自身以项目为基础的特点产生的估值方法。;

对于已完工尚未预售项目/在建物业估