2011-70个中国大中城市房价联动变化状况研究-基于区域和城市群视角的分析.docx

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2011~70个中国大中城市房价联动变化状况研究

基于区域和城市群视角的分析

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房地产业是我国国民经济的重要组成部分，是具有基础性、先导性和风险性的产业。1998年，国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确宣布全面停止住房实物分配，中国房地产业正式进入商品化、货币化时代。21世纪以来，我国房地产业随着经济腾飞快速发展，一方面，人民住房环境得到极大地改善，另一方面，房地产价格迅速攀升，且城市之间、区域之间出现联动上涨现象。坚决防范化解房地产市场风险，已经成为政府当前开展住房工作的重中之重。因此，报告在分析2011年以来我国一、二、三线城市房价走势变化的基础上，从区域和城市群两大角度，重点研究我国70个大中城市房价的联动变化情况，为坚持“房住不炒”，建立房地产行业长效稳定发展机制建言献策。

一我国城市房地产价格波动分析

图12011～2020年我国城市新建商品住宅价格月度环比指数

2011年以来，我国城市房地产价格呈现显著的周期性波动，出现三轮明显上涨行情。第一轮上涨周期出现在2013年上半年，当年2～4月70个大中城市房价环比涨幅均超过1%，其中一线城市领涨，环比涨幅在此3个月里分别达到2.7%、2.8%和1.9%，并在5～9月月度环比涨幅均超过1%。为了抑制此轮过热行情，2013年2月国务院办公厅发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，提出完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管和预期管理、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制等六点意见，房地产市场有所降温。2014年，房地产市场观望情绪加重，由热转冷，加之前期房地产投资过多致使库存高企，70个大中城市房价环比增速进入下行通道，在2014年5月至2015年3月出现连续11个月的负增长，并且在一、二、三线城市出现全面下降的情况。面对地方财政吃紧以及宏观经济增长放缓的情况，中央开始改变房地产市场调控政策，由负向调控向正向调控转变。2014年9月，央行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，加大对保障性安居工程建设的金融支持，降低首套房贷款利率下限，放松二套房贷款条件；10月，住建部、财政部、央行联合发布《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，指导地方放松公积金贷款和使用条件，去库存力度进一步加大。

2015年4月，由一线城市领涨，房价开启了第二轮上涨周期。在货币与房地产政策偏于宽松、棚改货币化安置比例加大、经济下行游资投机需求上升的联合作用下，本轮周期呈现上涨城市数量多、时间长、幅度大的特点。一线城市方面，房价环比增速在2015年4月至2016年9月连续18个月大于1%，并且在2015年6月、2016年3月和8月出现三次增长小高峰，增速分别达到3.2%、3.6%和3.4%。二线城市方面，受一线城市房价大幅上涨影响，在2016年3月进入快速上涨通道，连续7个月增速大于1%，并在当年9月达到2.3%的区域高点。三线城市方面，在此轮上涨中上涨持续时间和上涨幅度均较一、二线城市稍弱，在2016年9月达到1.2%的区域高点。为了遏制此轮房价普遍过快上涨，2016年7月，中共中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”；12月，中央经济工作会议首次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”的中国房地产市场定位。面对一、二线城市房价泡沫化倾向明显、三线及以下城市库存高企的情况，中央开始推行“分类指导、因城施策”的调控政策。2016年9月，北京出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，明确施行差别化住房信贷政策，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%，并强调加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，加快自住型商品住房用地供应。随后，全国多个主要城市纷纷跟进，密集出台限购、限售、限贷的地方调控措施；2017年3月17日，北京进一步出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，严格限制企业和居民家庭购房条件，暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款，被称为“史上最严”的“317新政”。各地政府实施限购、限贷、限价的力度快速加强，调控城市数量和政策力度全面升级，我国城市房价增速有所回落。

第三轮上涨周期出现在2018年6月。与前两轮周期不同，本轮周期由二、三线城市领涨，在当年8月分别达到1.3%和2.0%的区域高点。而一线城市房价增速仅在当年12月达到1.3%的区域高点后出现回落，继续保持相对温和增长。出现这种现象的主要原因是一线城市持续实行高压调控，近两年的购房需求在二、三线城市得到释放，促使二