亦城国际中心整体思路课件.pptVIP

200812251

整体思路本项目方案思路剖析解读项目自身条件；思考面临核心问题；思考解析价值梳理及定位；客户分类及解析；2

本项目地块及产品指标规划建设用地性质：商业服务业；规划建设用地面积：17615平方米容积率：3.0－3.5；建筑密度：≤40％；绿地率：≥25％建筑使用性质：办公和商业；?项目建设期预计从2008年底开工；?建设期为2.5年，共计30个月。3

本项目地块及产品指标?写字楼A座高95米，共22层，1、2层做商业使用，3—22层建筑面积28882平方米。标准层面积963—1600平方米。20—22层为俱乐部。A座以租赁为主，单元划分主要为250-400平米。?写字楼B座高80米，共17层，1、2层做商业使用，3—17层建筑面积19540平方米，标准层面积926—1440平方米，内部功能为小户型办公，出售。单元划分主要为150-350平米。n实际可销售面积19540平方米。4

本项目地段价值分析字楼物业的最核心价值。5

本项目的交通价值分析目从交通角度的的最核心价值。6

本项目的交通价值都具有绝对的优势价值。7

本项目的开发背景优势?北京经济技术投资开发总公司是国有大型企业，目前公司总资产48亿元；?公司现有全资、控股、参股企业20余家，合作伙伴包括多家世界500强企业和国内高新技术企业；?公司依托北京经济技术开发区广阔的市场空间，致力于开发区的基础设施开发与配套设施建设，致力于工业及商住地产开发与经营，致力于面向开发区市场的专业服务；?经营业务涵盖了基础设施建设、房地产开发、建设工程、物业管理、媒体广告、网络技术、教育发展、基础能源等多个领域。8

本项目的核心价值提炼?区位地段——亦庄产业新城的核心门户区位?综合体——集高端写字楼，五星级酒店，酒店式公寓和时尚购物中心于一体?便捷交通——路网密集、轨道交通直接接驳?设施设备——5A级高品质生态写字楼?开发商——国企背景、产业政策的倾斜9

整体思路本项目方案思路剖析解读项目自身条件；思考面临核心问题；思考解析价值梳理及定位；客户分类及解析；10

本项目的办公租赁价值行业龙头型企业进驻亦庄唯一在经济危机下能抓住机遇的综合物业亦庄服务性中小企业总部依托龙头商业核心价值：地段、地段、地段项目优秀综合品质，形成一流商务配套型企业吸引、带动中小企业进驻11

本项目的办公销售价值企业客户亦庄唯一在经济危机下能抓住机遇的综合物业高性价比个人投资相对回报率高：龙头型企业提升整体物业租金投资效率高：相比较传统商务区投资总价低，回报高投资风险：开发商国有企业信誉回报稳定性：亦庄整体发展趋势上升；龙头型企业生命力强；综合物业带动人气，拉动消费12

SWOT分析Strength优势Weakness劣势S荣华路区域本身是亦庄的中心区域，具一定商务环境基础，区域具较强的市场认可度；W受目前区域产品及客户限制，区域目前商务氛围档次不高；S交通便捷，产品品质高，地标型建筑；S产品力强，小户型办公产品易于消化；W写字楼工期长，销售周期长突出优势、弱化劣势、抓住机会、规避威胁O区域内近期没有同品质销售型写字楼，市场留白存在机会点；T经济危机条件下，对未来市场走向的预期尚不明朗，存在众多不确定因素；O写字楼市场存在大量企业客户“迁移”情况，大量客户会看好亦庄的价值；T在现有环境下，北京城区其他商务圈写字楼产品存在降级预期，对本项目会造成冲击；Opportunity机会Threat威胁13

核心卖点梳理u[卖地段]。氛围是信心。突出轨道交通优势和地段价值u[卖高端]。档次是保证。塑造亦庄最高档次标志性产品u[卖品质]。需求是能量。高品质硬件及设施突出高性价比u[卖商务]。集群是关键。引入龙头企业，起到带头作用。14

本项目形象定位关键词：综合体/标志性/国际化/轨道交通亦城国际中心，逆市中少数值得投资的地标性综合体亦庄核心区内唯一5A级商务办公综合体15

本项目定位依托亦庄北京经济技术开发区形成的高新技术及制造型企业集群的基础，凭借环境及政策优势、以及项目国际化标准的办公条件，吸引同类企业进驻。依托亦庄现有企业集群，吸引行业中下游服务性企业及新兴企业。依托企业商务人群打造中高端餐饮休闲商务型配套。16

本项目的客户类型A座：整售——投资性购买者租赁——在亦庄有产业基础的国际化企业，客户写字楼B座：散售——中小型企业自用/企业或个人投资者相对价格低、发展空间大、高性价比高价格业态商务功能——配套型餐饮、休闲、购物等交通功能——速食型餐饮、便利店商业建议自持，保障配品牌品牌：肯德基、祥记海鲜、星巴克、花旗银行等套商业的业态构成，成本控制，后期利润空间17

本项目的客户类型我们的客户定位包括投资型客户和自用型客户两类：自用型