2024年房地产估价师考试案例与分析真题与解析精校版.doc

案例与分析考试真題

问答題（共3題，每題10分。請将答案写在答題紙对应的題号下）

（一）甲房地产估价机构（如下称甲机构）接受人民法院委托，对建于的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值時点為8月25曰，评估单价為25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡為由，对估价成果提出异议，人民法院為此发来质询函。甲机构调查理解到该项目三期為临湖独栋别墅，7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价成果，并对异议进行了书面答复。請问：

1.甲机构书面答复的致函对象是谁？

2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的重要原因有哪些？

（二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值時点為6月15曰。该项目土地是6月以出让方式获得，6月项目构造封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本為2800元/㎡，包括土地获得成本、开发成本（注：应為建设成本，下同）、管理费用以及6月至价值時点的投资利息。注册房地产估价师经调查核算，认為委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当時的市场状况，在采用成本法估价時，确定该房地产重置成本為2800元/㎡。請问：

1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些錯误？

2.在对的确定重置成本后，还应考虑哪些原因才能测算出成本价值？

某房地产估价机构在开展估价人员业务培训時，设定同一价值時点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价成果為抵押价值3000万元，被征收房屋赔偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢長期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。請问：

1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？

2.导致该项目抵押价值和征收赔偿价值差异的重要原因有哪些？

二、单项选择題（共3大題，10小題，每題2分，每題的备选答案中只有一种最符合題意，請将这个答案对应的字母填在答題紙各小題对应的括号内）

（一）某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估，目的是為委托人办理续期贷款提供价值参照根据。该大厦地下一层為各类独立餐饮店面，目前处在满租状态，租期一般為三年，部分初期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面15%左右，这部分店面剩余租期基本都在六个月以内，地下一层其他店面租金与市场水平靠近。地下二层為车位，均可独立发售，目前业主对外出租。

1.采用比较法测算地下一层房地产价值時，若选择该大厦首层作為可比实例，则必须进行（）。

A.交易状况修正B.市场状况调整C.实物状况调整D.区位状况调整

2.采用收益法测算地下一层租金收益時，对的的做法是（）。

A.应充足考虑各店面租约租金的限制

B.只需考虑低租金店面剩余租期内租约租金的限制

C.若低租金的优惠条件不可延续，则不需考虑租约租金的限制

D.不考虑各店面租约租金的限制，以目前市场租金水平為准

3.采用比较法评估地下二层车位价值時，权益状况调整的内容可不包括（）。

A.土地有效期限B.规划条件C.租约限制D.原抵押权的优先受偿款

（二）某市规定自4月1曰起对二手房交易中的个人所得税由本来按照交易总额的1%计征，调整為按照转让所得的20%计征，张某于4月15曰发售了其拥有的一套住房，税务部门认為其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低。房屋登记资料显示该套住房為张某于8月27购得。為合理确定张某应缴纳的个人所得税额，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。

4.根据估价目的，本估价项目的价值時点应当是（）。

A.8月27曰

B.4月1曰

C.4月15曰

D.8月27曰和4月15曰

5.注册房地产估价师应当在估价汇报的（）内容中对该税收政策调整进行论述。

A.估价假设与限制条件B.市场背景描述与分析C.风险提醒阐明D.估价测算过程

6.有关该市税收政策调整也許产生的影响分析，不恰当的是（）。

A.将在一定程度上克制房地产投资投机性需求

B.部分刚性需求购房者将转向新建商品住房市场

C.二手房市场交易量增長，房价上涨势头将趋缓

D.将在一定程度上催热该市房地产租赁市场

（三）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积為20万平方米、容积率為2.5的住宅用地，甲房地产开发企业拟获得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的現金流量折現法（注：应為动