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酒店商业融资方案书

?第一章?总?论

*项目概述

（一）消费群体构成

当前，中国大众旅游的进展，异地商务、公务等沟通日益频繁，为星级酒店的进展打下宽敞的市场基础。中国星级酒店接待的住客，既有国内客人，也有入境客人。据国家有关方面的统计，2006年入境过夜旅游者为4991万人次，比上年增长6.6%；国际旅游（外汇）收入339.49亿美元，比上年增长15.9%。国内旅游者为13.94亿人次，比上年增长15.0%；国内旅游总收入为6230亿元，比上年增长17.9%。

明显，星级酒店就是为他们服务的。无论是为了商务、公务、会议或者展览，还是为了观光、购物、度假或者是探亲访友，抑或是为了经济、文化、体育等等的沟通，他们都是酒店的顾客。

有关资料显示，2006年，中国星级酒店住客中，商务散客占43%；公司协议客户占22%；会议团队占5%；旅行团队占4%；休闲散客占8%；其他占8%。

从2006年与2005年的比较中，可以发觉，虽然中国酒店的住客构成在总体上没有过大的起落，但是其变化也不容忽视。比如商务住客的增长，就是值得格外注目的。虽然不少入境的外国客人经常选择在星级酒店下榻，但是国内住客目前仍旧占着绝大多数（为88％）。?????????????????????????????????????????????????????????????????

（二）国内目前连锁经济型酒店连锁经营的进展趋势。

目前中国目前共有星级酒店11828家，客房平均出租率为60.96%。值得注目的是，星级越低、价格越低的内资星级饭店，反倒出租率越低(其中三星级出租率为61.21%；二星级出租率为57.11%；一星级出租率为49.60%)。其经济效益也不甚抱负，其中占星级酒店95.36%的11828家内资饭店，几乎全面亏损，有25个省市的内资星级饭店的平均利润均为负数。

相形之下，中国经济型酒店却是一片光明。另一份正式资料显示，中国经济型酒店，2005年的平均出租率为89.0%，2006年的平均出租率为82.4%；2006年的GOP竟然高达44.47%。

经济型酒店在今后的进展中能够更有利地享受到如下的进展机遇。

A：居民出行的增长。

B：奥运商机。2007年是北京筹办奥运会的决战之年。依据有关要求和测算，2008年奥运会期间，北京的星级酒店将达到800家。而据此前不久的统计，目前北京地区共有住宿接待单位4761家，客房28万间左右（其中星级酒店658家，客房11.2万间）。缺少的142家酒店的空白，有关方面期望主要通过改造和升级现有非星级酒店来填补。

*项目提出的背景及必要性

我们先从酒店和酒店式的公寓，从酒店的投资、金融管理、融资方面来谈。

有个大的方向：能以中国酒店市场的一个宏观角度，先来做一个大纲性的探讨。在2008年之后，北京的酒店市场还是有相当的机会存在的。这是肯定的，由于北京的酒店是政治中心、经济中心，目前加上外来人口已经有差不多有1700多万人了，无论如何，这么大的一个人口的城市，它有它的一个容量。因此，中国的地位在这几年正在大力的进展，所以从这方面我们是比较谨慎的、乐观的来看这个事情。

北京，从容量方面的进展空间和潜力是相当大的。就此而言，在全中国进展的时候，上海、北京是几个主要的重点进展城市之一。无论是2008年的奥运会还是2010年的上海世博会，都给酒店的管理公司制造了很多进展的机会。但是，总体来讲，在选择酒店的时候，就像选择地理位置上面，我们还是格外关注的。到最终，还是回到一个方面，就是投资回报。我们不是说开酒店是为了奥运会开，也不是说为了世博会开。做酒店的投资回报期要依据国际惯例来说是四年，所以这个不是短期的。很多酒店集团现在还在乐观的开拓过程当中。信任这个机会对于大家来室都是一个很好的进展机会。所以我们认为北京在中国还是属于一线的城市，这两个城市假如从全球的经济上给它定位的话，应当是国际级的大都市。因此将来不要担忧酒店过剩的问题，某些酒店可能经营不好。

从货币角度动身：人民币的升值有一个力大于臂的问题。总体来说应当是力好，但是到了肯定的程度力就不好了。这是一个不利的因素，为什么？由于中国东西假如变的太贵了，国外的旅游者就很难进来。但是目前对于投资者，对于中国一个低成本的市场。那么全部的合作伙伴、业主、基金、同行都情愿到这边来投资。特殊是外地投资进来了以后，由于这是一个双收的投资项目，但是随着人民币不断的增长，最终和美元一比一了。

*可行性争辩的依据和范围

2007年1-10月全国房地产投资额为14610.6亿元，同比增长24.1%，增幅与上月持平；商品房施工面积169840.7万平方米，同比增长18.8%；新开工面积59847.5万平方米，同比增长18.1%；竣工面积25790.5万平方米，同比增长8.5%。供应类