2024年房地产估价师考试案例分析真题.docx

房地产估价案例与分析试題

一、问答題（共3題，每題10分。請将答案写在答題紙对应的題号下）

（一）甲上市企业為收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市企业规定出具评估汇报的時间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但规定甲上市企业提供了该商业用房的全面详细状况，并问询了其评估期望值。估价中选用收益法為重要的估价措施，搜集了3宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金為280元/M2、300元/M2和350元/M2。然后根据最高最佳运用原则选用350元/M2作為该商业用房的有效毛收入，扣除30％的运行费用后，求出年净收益為2940元/M2，再选用银行贷款利率為折現率，测算出了该商业用房的市场价值。請问：上述估价工作中有哪些錯误或不妥之处？

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（二）甲企业拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各1幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。現因企业经营方向调整，甲企业拟放弃加油站业务，為此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值.

請问：

1．该估价项目的估价对象范围详细应包括哪些？

2．乙房地产估价机构应规定甲企业提供哪些资料？

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（三）某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的一临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作為重要的估价措施。但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易時带有3年尚未到期的租约，协议租金明显低于市场租金；实例B是兄弟之间转让；实例C是相邻商铺的业主购置后扩大经营靓膜；实例D平面形状為“L”形，是业主将原為矩形的商铺临街面1/2宽度、1/3深度的部分转让給某银行安装自动取款初所孤除以上状况外，四个交易实例与估价对象均具有很好的可比性。請问：

1．四个交易实例与否可以选作可比实例？

2．四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应怎样对它們的成交价格进行修正或者调整？

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二、单项选择題（共3大題，10小題，每題2分。每題的备选答案中只有1个最符合題意，請将这个答案对应的字母填在答題紙各小題对应的括号内）

（一）10月1日，甲企业以其拥有的一幢总建筑面积為25000M2的综合楼申請了期限為1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均為12亿元。3月1日，甲企业再次以该综合楼申請了期限為2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值為15亿元。截至该時点，申請的抵押货款余额為2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般為50％；7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值為16亿元甲企业尚未偿还的抵押货款余额為4亿元。

1.3月1日该综合楼的再次抵押价值先（????）亿元。

A10???????B.11??????????C.13????????????D15

2.7月1日该综合楼的被征收价值為（?????）亿元。

A.12???????B.14?????????C.15???????????D.16

3．征收赔偿時，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应（????????）。

A．委托房地产估价机构评估确定

B．由征收部门根据甲企业提供的发票、完税凭证等确定

C由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定

D．由征收部门根据甲企业提供的发票、完税凭证等，結合市场状况综合确定

4．政府公布的征收决定公告中，一般不包括的内容為（????????）。

A．征收赔偿方案????B．行政诉讼权利????C．行政复议权利???D．搬迁期限

（二）甲企业因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲企业开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托，评估该办公楼的市场价格,经调查：甲企业债务状况如下：拖欠施工单位工程款欠款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款為万元。在估价時点，该办公楼所有可销售面积為5万M2?,其中已售出3万M2，经评估,该办公楼市场价格為6000元/M2，拍卖变現時费用及税金為2500万元。

5．法院第一次拍卖保留价应為(??????)万元。

A.7500?????????B.9600????????C.1200O??????Dl800O

6.拍卖完毕后，首先应支付的费用為（????????）。

A施工单位工程款??B.银行贷款???C第三方欠款???D．拍卖变現時的费用及税金

7.拍卖变現時的费用及税金不包括（????????）

A.拍卖佣金?????B.营业税及附加????C．评估费????D房地