项目投资收益分析报告.docVIP

项目投资可行性报告

一.项目发展前景

京海大厦项目是阳新县山海房地产开发有限公司正在开发建设的阳新标志性建筑，由阳新规委下文[（2010）2号]，专家组组织专家评审，评审通过为优秀设计方案。该项目地处阳新县城区商业核心地带，是县城内最有人气、并包含众多城市功能设施的地区，规划考虑在此项目重点提供商业、娱乐、居住的活动和空间，充分展示该项目的城市复合魅力。该项目为单栋高层电梯住宅，1至5层为临街商业，6-32为商住楼（3梯8户）。按照现代化、都市人居标准，提升和完善该项目的服务和配套设施，建立高水准的支撑体系，以确保高质量的工作和生活。

二.京海大厦项目建设指标

一.规划用地面积

2249.6平方米

二.项目总建筑面积

33176.7平方米

1、住宅建筑面积

25652.7平方米

2、商业物业面积

6270平方米

3、地下室总建筑面积

1281平方米

三.土地成本估算

（一）、土地出让成本

1、规划用地面积3.5亩

2、土地出让金：273万元

（二）、前期规费

含配套费、墙体基金、水泥基金、白蚁费

248.82万元=33176.7㎡×75元/㎡

（三）、拆迁还建成本

1、还一层商铺：1254㎡

2、还住宅面积：160㎡

3、拆迁费用：370万元

合计（一）+（二）+（三）=891.82万元

四.工程成本估算

1、各项设计费用（含规划、建筑、总图、施工图设计及审查）：

49.77万元=33176.7㎡×15元/㎡

2、办证费用（含招投标、施工证、预售证）：

9.79万元=33176.7㎡×2.95元/㎡

3、人防建设费：

125.4万元=基地面积1254㎡×1000元/㎡

4、前期工程：

6.27万元=33176.7㎡×1.89元/㎡

5、配套工程（含水、电、排污、道路、智能化）：

265.41万元=33176.7㎡×80元/㎡

6、土建工程（含桩基及主体）：

3151.79万元=33176.7㎡×950元/㎡

小计（1-6）：3608.43万元

五.管理成本

工资等标准性费用：42.67万元=33176.7㎡×12.86元/㎡

六.税金

营业税及附加：274.64万元=33176.7㎡×82.78元/㎡

七.财务费用

贷款利息：33.18万元=33176.7㎡×10元/㎡

八.销售费用

销售代理及推广费：165.88万元=33176.7㎡×50元/㎡

成本累计：三+四+五+六+七+八=5016.62万元

项目盈亏分析

可售物业面积（*商铺按均价7500元/㎡；住宅按均价2900元/㎡）

项目

面积（㎡）

价格（万元）

1.住宅总面积

25492.7=25652.7—160

7392.88

2.商业物业面积

5016=6270—1254

3762

总计

11154.88

毛利润

总收入—成本累计=11154.88万元—5016.62万元=6138.26万元

分析结论

如市场房价商业均价在0.75万元/㎡，住宅均价在0.29万元/㎡，此项目利润空间较大，项目可行；如市场房屋总销售额低于5303.62万元，项目风险很大，则项目不可行。