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三、城镇土地分等定级的因素分析与确定

（一）影响城镇土地等级的因素主要有：

1、区位因素

城市地价水平具有明显的集聚分布特点，在空间上明显受宏观区位的影响。城市区位

差异对各个城市经济发展产生深远影响，其地价水平的等级差别也就根据各个城市不同的预

期经济效益区分开。

我国呈现东高西低、南高北低的宏观地价坡度，大体格局为：1.全国大中小城镇的地

价形成三级制度;2.在全国、各大地区、各省与自治区范围内分别形成了三级地价中心城市

体系;3.地价的线性分布：一是沿海开放城市线，主要包括深圳、厦门、温州、宁波、青岛、

大连等城市，基本遵循着南高北低的变化趋势。这条特征线表明沿海开放城市地产市场发育

较快、地价相对较高。二是长江沿岸城市线，主要有南京、武汉、重庆等城市，从平均水平

来看，这些城市的地价水平反映了我国中南部地区自东向西地价由高到低变化的基本特点，

三是京广、京哈铁路沿线及周边，主要有广州、长沙、武汉、郑州、石家庄、北京、沈阳、

长春、哈尔滨等城市，京广、京哈铁路是我国南北贯通的交通线路，这条线也基本反映了我

国城市地价南高北低的趋势。四是西安至乌鲁木齐的西北线，西北线的地价水平依然遵循东

高西低的特点，而且落差较大。

2、自然因素

包括城镇土地地质条件和城镇环境质量。

（1）城镇土地地质条件

城镇土地的岩土承载力、地形坡度、地下水埋深、洪水淹没状况等工程地质条件，不

仅与城市形成十分密切，更为城市提供必要的用地条件，影响到城市用地布局，城市职能。

如地形影响着交通线型、走向及基础设施的建设，以及建筑群体的布置等。建筑土质

与地基承载力决定着建设项目布局和工程建设的经济性。良好的地质环境易产生较好的经济

效益。而在沿河地势地洼的软土层地带建房屋，需要修河堤，防止洪水淹没，同时还要加固

地基基础，降低地下水位，从而增加城市建设的投资。

（2）城镇环境质量

环境状况通过的生态效益和社会效益影响在土地进行的一切社会经济活动，不仅影响

到城市的的发展，居民切身的利益，还会直接影响土地的利用方式，利用强度。

大气、水、噪声污染等因素影响城市用地布局，空间分布状况和城市居民的生活居住

环境、工作环境。美国学者纳尔逊（Nelson）、桑普（Saper）等人的研究表明，空气质量

差会使地价降低15%左右，飞机飞行中产生的中等程度噪音会使航线下的地价减少5%~10%，

而机场附近的严重噪音对地价会有20%~30%的负面影响。如伦敦两个机场噪声的干扰，使得

附近房地产平均贬值20%。

3、经济因素

影响城市土地分等定级的经济因素主要有：

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城镇聚集规模、城镇基础设施、城镇用地产出水平、城镇经济发展水平、社会因素、

特殊因素

4、社会因素

影响城市土地分等定级的社会因素主要有城镇用地潜力、政策和其它特殊因素。

（1）城镇用地潜力

城市化表现为人口向城镇集中和城镇数量增加，城镇用地扩展的过程必然伴随着一定数

量农村土地转化为城市用地，由于土地属于稀缺的非再生资源，城市用地潜力实际上取决于

城市郊区土地资源数量和市域人口密度。土