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城改项目前期手续办理程序

城中村改造，是指根据本市经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对

城中村进行综合改造的行为，主要包括四个无形改造和一个有形改造。市规划、国土、

房产等行政管理部门在市城中村改造办公室设立派出机构，负责与城中村改造相关的

行政管理和执法工作。区城改办负责本区改造项目安置房各项建审手续申报办理工

作，并协调督促投资企业申报改造项目配套开发部分的各项行政审批手续办理。

城中村改造的主体应该是城中村改制后新经济组织（即村组股份公司）或投资人，

以及改制后的村组股份公司与投资人合作成立的企业法人。而本项目的实施主体为村

组股份公司，并且已完成一个有形改造，剩余四个无形改造未完成。

前期报建手续办理流程：

一、申请立项

经村民大会形成同意实施城中村改造决议和同意集体土地转国有土地的决议，报

区城改办审批后，由区城改办报市城改办批准同意，将项目纳入城中村改造计划，并

办理项目立项审批手续。

二、控制性详细规划审批

根据项目土地状况、人口状况和规划设计条件做出整体规划方案，报市城改办规

划管理处通过后，报规划院完成控制性详细规划审批完成，出图盖章。

三、审核用地规模

市土地储备中心审核城改项目综合用地规模，并会同区政府拟定土地储备方案，

签订土地储备协议。

四、改造方案备案

剩余土地由区城改办根据城中村改造专项规划和区域城市功能的要求，以及城中

村改造综合用地专项规划指标，统筹考虑村民安置，组织编制城中村改造方案，划分

安置用地、开发用地及共用宗，并报市城改办审批通过后备案。

五、完成三个无形改造，一个有形改造

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这是办理土地确权的前提条件，其中完成三个无形改造：

1、农民转居民，主要是为村民缴纳社保；

2、村委转居委，此项转变多为政府行为；

3、集体经济转股份公司：

完成村集体清产核资工作，成立股份公司，村民转变为股民，组长变为股东，根

据村组改造前的收入，地块状况、人口数量等分配股份比例，直接关系到村民的个人

利益。

完成一个有形改造，安置楼已竣工，完成回迁。

以上两项工作涉及公安、农林、民政、国土、教育、人劳、计生等多个部门，用

时较长，所以有很多开发商未等无形改造完成，就以安置楼名义开始开发用地的报建

手续，先行施工建设。

六、土地确权

三个无形改造完成后，报市城改办确认后，村组自改形式的在土地管理处办理土

地确权。开发商介入改造的，也可同时办理开发用地的土地确权，并将开发用地挂牌

取得土地，办理土地权属登记，核发土地权属证书。

办理土地确权程序如下：

（一）申请改造后的股份公司申请土地确权，应提交下列材料：

1、土地确权xx

2、xx身份证明材料

3、市城改办对该城中村改造方案的批准文件

4、区政府关于完成无形改造工作的文件

5、公安机关关于完成农转居工作的确认工作

6、股东（或居民）大会关于同意输土地确权和申请用地的决议

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7、地籍调查表、xx地图及xx地界址坐标

8、规划定点图及勘测成果表

9、超过城改用地标准的，附与市土地储备交易中心签订的剩余土地收购储备协

议

10、地上附着物权属证明

11、集体土地所有权证书和集体土地使用权证书

12、其他相关证明材料。地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质

的专业技术单位进行地籍调查获得。

（二）受理

1、经市城改办土地管理处初审，认为申请材料齐全、合法，或申请人按照要求

提交全部补正申请材料的，正式受理土地确权申请。

（三）确权

1、市国土资源局受理土地确权申请后，应会同市城改办对申请确权的土地进行

实地踏勘，核实地籍调查结果有关内容，必要时，可以就有关事项向申请人、有在单

位或个人询问。

2、经审核认为可以依法确定所有权和使用权的，将此确权结果予以公告，公告