新城项目定位研究报告.pptxVIP

;;;目录;目录;城市宏观发展背景;区位环境：关键板块关键区域;边界条件：东侧现实状况稍弱，西南北均为高档物业围绕;地块资源条件分析：商业价值;实际规划指标分析：用地为规划道路切分，相对零碎;实际规划指标分析：路网及配套占地大，项目实际容积率为2.8;唐山中高端住宅容积率情况;项目成本结构分析;项目本体分析总结;目录;项目市场研究处理关键问题;市场初步方向梳理;据于此

我们面临市场竞争关系怎样

我们市场机会在哪里？

能否安全、低风险处理

上述关键问题;目录;我国北方主要沿海城市，资源矿产贮备丰富;区位条件很好，是与京、津相互呼应环渤海城市圈中主要一环;经济发展稳定，GDP总量指标在区域中仅次于京津;城市发展脉络清楚，为城市未来发展奠定了良好空间格局;新城市总体规划将城市等级提升到“国家级”规划地位;凤凰新城将成为唐山CBD，最具价值潜力城市关键板块;目录;整体供给情况：以来土地供给量巨大，到达1000万规模;整体供给情况：主要供给集中在凤凰新城和南湖;1月-年11月唐山住宅市场价格基本处于平稳态势，年12月价格增加是因为南湖板块别墅成交影响。年整年销售面积为144万平米，较上涨24%；

20第二季度价格抬升主要是受凤凰新城中高端项目以及南湖别墅产品销售带动；

20上六个月销售84万平米，第二季度销售量较第一季度出现为显著下滑。;唐山市场住宅产品成交面积很好项目年销售量在5-10万平米之间。;至20上六个月，唐山住宅市场一直处于供大于求情况，尤其是年供给量是消化量4.4倍，20上六个月供给量为市场消化量2.8倍；

依据年均市场销售速度，当前市场供给余量需要4-5年才能全部消化；

当前唐山正处于旧房改造时期，近期还有大量保障型住房土地成交，未来中低端产品市场将集中放量，市场总体供给量更大；;宏观房地产市场总结;目录;凤凰新城：处于价格平台最高水平，聚集市场上主要中高端项目；承接唐山高端置业人群；

城东工业区：在售项目较少，价格平台较低，建设路沿线部分中高端项目；未来以承接地缘客户换房及刚性首置需求为主；

关键区：项目相对少，多为城??综合体项目，住宅项目仅新华联后续供给较大，价格处于中高档，承接唐山投资客户和中心城区中高端客户；

南湖公园板块：以低密度物业为主，总价相对较高；承接低密度高端改进客户；

高新区板块：轻工业主导，基础设施完善，多家外资入住，板块认知度较低，承接地缘性客户和产业人口，价格相对较低，以中低端项目为主。

;凤凰新城板块;;;项目;唐城壹零壹149平米三居室;项目;唐城壹零壹;项目;区域内销售速度在40-60套/月，华润橡树湾开盘热销，两个月销售650套；;;编号;凤凰新城板块小结;经典个案---橡树湾;地理位置;

30/33层

高层住宅;欧式学院格调；高档公寓Artdeco格调;A户型3室2厅2卫1厨145㎡